Продажа квартиры через аккредитив

Аккредитив с латыни переводится как «доверительный» — это документ, на основании которого покупатель открывает в банке аккредитивный счет, где хранятся его деньги до передачи ему продавцом прав на квартиру.

Потом банк проверяет выполнение условий сделки и переводит деньги на счет продавца. Продавец гарантированно получит свою цену, покупатель — жилье. Если сделка сорвалась — стороны остаются с тем, с чего начинали. А банк, конечно, получает плату за открытие и обслуживание аккредитивного счета в любом случае.

Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный. Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.

Но если вы никогда раньше не сталкивались с таким счетом, то еще до визита в банк стоит пообщаться с юристами, а потом показать им и готовый договор.

Схема продажи квартиры через аккредитив

Схема, по которой работает аккредитив при продаже квартиры, простая:

1. Продавец и покупатель составляют договор — предварительный или сразу основной — о купле-продаже (ДКП) недвижимости.
2. Покупатель открывает в банке счет и перечисляет на него условленную сумму и комиссию банку. В договоре надо решить, кто из сторон оплатит процент банку.
3. Продавец после выполнения условий купчей передает банку подтверждающий это документ. Обычно это ДКП со штампом о регистрации в Росреестре или выписка из ЕГРН с новым хозяином.
4. Банк проверяет все документы и переводит деньги с аккредитивного счета продавцу — на его счет в этом же банке или в любом другом (он в такой сделке называется исполнительным, а первый — эмитентом).

Расчеты по этой схеме описаны в 3-м параграфе 2-й части Гражданского кодекса (ГК) и правилах Центробанка. Ссылки на оба документа есть под текстом.

Банк в схеме с аккредитивом не посредник, как это бывает в других сделках, а участник. Он гарантирует соблюдение ее условий обеим сторонам, его ответственность прямо указана в ГК. Если продавец и покупатель выполняют то, о чем договорились — они гарантированно получат желаемое. Если что-то пошло не так — останутся при своем.

Виды аккредитивов

В ГК перечислены разные виды аккредитивов:

1. Безотзывный/отзывный. Первый невозможно закрыть кому-то одному — такое решение продавец с покупателем могут принять только вместе, оформив отказ использовать аккредитив общим заявлением банку. Второй покупатель может закрыть сам в любое время, не спрашивая продавца и не ставя его в известность. Отзывный практически не используется из-за своей невыгодности продавцам.
2. Покрытый/непокрытый. Эти понятия связаны с участием в схеме двух банков. При покрытом (его еще называют депонированным) эмитент (то есть тот банк, где открыл счет покупатель) перечисляет эти деньги исполняющему банку (тому, который переведет их покупателю). Это, кстати, может быть и один и тот же банк, если он решит сам рассчитываться по аккредитиву. В любом случае, средства обособлены заранее и готовы для передачи. При непокрытом (он же гарантированный) заранее ничего не выделяется, но у исполнительного банка есть право при необходимости списать деньги со счета эмитента.

В сделках с недвижимостью обычно используется самый надежный вариант — безотзывный покрытый. Многие банки с прочими типами вообще не работают.

Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно. Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.

Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив

Порядок и способ расчета формулируются в отдельном пункте или даже разделе купчей. Там обязательно надо указывать:

• название банка;
• вид аккредитива;
• срок действия этого счета
• кто будет оплачивать открытие и обслуживание счета;
• ответственность сторон (пени и штрафы).

Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.

Комиссия зависит от банка и цены квартиры (чаще всего это около 0,2 % стоимости). Плюс фиксированная сумма за открытие счета, она редко превышает 3000 рублей.

Обычно все это оплачивает покупатель, но по договоренности расходы можно поделить в любых пропорциях. Если решите так поступить — в договоре должно быть подробно расписано, кто, сколько и за что платит.

В остальном ДКП жилья таким способом ничем не отличается от любой другой купчей на недвижимость. Только потребуется сделать не три, как обычно, а четыре его оригинала — дополнительный останется в банке.

Нюансы аккредитива

У этого надежного способа купить и продать квартиру при всех достоинствах есть некоторые недостатки. Про небесплатность его вы уже поняли, но это еще и дольше, чем просто передать деньги из рук в руки или через ту же банковскую ячейку.

Часто банки ставят условие, что деньги за квартиру могут быть сняты со счета лишь по окончании действия аккредитива. То есть забрать их сразу без комиссии продавец не может.

Или при возникновении конфликта деньги блокируются на счете, и покупатель может вернуть их лишь после устранения разногласий, иногда и по суду.

И наконец, ни у кого не получится «немножко приуменьшить» цену сделки: налоговики будут в курсе, сколько удалось выручить за недвижимость. Если вам предстоит платить государству процент от выручки, почитайте о размере налога с продажи квартиры.

Источники:

Расчеты по аккредитиву

Правила перевода денежных средств при расчетах по аккредитиву (Положение Банка России)