Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности

Перераспределение земельных участков — это довольно длительный, трудоемкий и дорогостоящий процесс. Но в некоторых случаях такое разграничение необходимо. Земля, находящаяся в собственности, может иметь неровные границы, не соответствовать требованиям земельного и строительного законодательства или же вовсе понадобиться для нужд федерального назначения.

Если у вас возникла необходимость в перераспределении земельных участков, сразу же обращайтесь к специалисту. Юрист по имущественным вопросам составит грамотное соглашение с владельцами смежных земель, подготовит пакет документов для Росреестра, поспособствует в получении разрешения от местной администрации.

Перераспределение — это процедура, которая строго регламентирована земельным законодательством, именно поэтому собственнику участка будет намного проще провести разграничение с помощью профильного специалиста.

Правила перераспределения земли и земельных участков

Допустим, ваша земля требует изменения границ — они слишком изломаны. Вы договорились с соседями по земельному участку о перераспределении, то есть об объединении наделов и закреплении новых границ собственности. Получается, что вы совместными действиями с другими собственниками создали новые земельные участки. Это и есть перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ).

Суть перераспределения земли, находящейся в собственности, состоит в том, чтобы прекратить существование неудобных наделов и образовать обновленные земельные участки. Перераспределить можно исключительно смежные наделы и только по согласию всех владельцев. Если собственники согласны, то инициатор собирает необходимые документы и обращается в местную администрацию.

Участниками перераспределения выступают заинтересованные стороны — выгодоприобретатель, по инициативе которого и перераспределяется земля, и владельцы смежных земельных участков.

Сторонами могут быть физические и юридические лица, муниципалитеты и даже государство. Перераспределение возможно между двумя или несколькими гражданами-владельцами частной собственности, таким же способом перераспределить земельные участки могут и собственники из числа юридических лиц.

Законодательство позволяет проводить перераспределение земель, находящихся в частной собственности, и государственных/муниципальных наделов. В некоторых случаях проводится изменение границ между государственными/муниципальными землями.

Сама процедура проходит так: собственники составляют соглашение о разграничении, регистрируют результат своих договоренностей в органах местного самоуправления, после чего ставят новые земли на учет.

Если сторонами сделки выступают граждане или юридические лица (два юридических лица, физическое лицо и организация, два гражданина), то владельцы наделов подписывают соглашение и запрашивают разрешение у соответствующих органов.

В тех случаях, когда перераспределение земельных участков проводится между муниципальными структурами и гражданами, нужно получить особое разрешение и подтвердить основание для такой процедуры.

Сделки между двумя или несколькими государственными/муниципальными структурами весьма редки — они проводятся для перерегистрации одного надела, находящегося в собственности владельца, в пользу нового административного собственника.

Все вопросы о перераспределении земель решаются на уровне локальных администраций, муниципалитетов и органов местного самоуправления (для сельских поселений).

Запустить процедуру можно только между соседними (смежными) наделами — перераспределяемые земельные участки должны соприкасаться хотя бы в одной точке. Земля, в отношении которой проводится имущественная сделка, не может быть арестованной, ограниченной или обремененной.

Для того чтобы перераспределение земельных участков было законным, инициатору надлежит получить согласие всех собственников и их супругов (при наличии).

Сам процесс и его результаты не должны затрагивать интересы третьих лиц. В отношении всех распределяемых объектов необходимо провести межевание (подтверждающие документы должны быть в наличии). После завершения процедуры образования нового надела все права и обязанности переходят к собственнику.

Перераспределение земельных участков — это не бесплатная процедура. Заявитель оплачивает государственную пошлину и обязательные услуги кадастрового инженера (он проводит перерегистрацию). Если площадь надела после окончания процедуры останется такой же, то никаких дополнительных платежей перечислять не нужно. Если же общая площадь земельного участка увеличится, то владельцу придется заплатить:

15% от стоимости надела по кадастру — при незначительном превышении установленных норм;
100% кадастровой стоимости участка — если новое земельное образование превышает государственные нормативы на 10% и более.

С 2019 года не проводится перераспределение дачных наделов, но лишь потому, что из ЗК РФ исключено такое понятие. Но при этом есть садовые участки, изменение границ которых полностью разрешено действующими нормативно-правовыми актами.

Причины и основания для перераспределения земли

Собственники полагают, что могут организовать перераспределительную процедуру с единственной целью — раздвинуть границы и, соответственно, увеличить площадь надела. Это не совсем так. Площадь образования меняется редко и только в исключительных случаях.

Провести перераспределение земельных участков, находящихся в собственности, можно только по вполне определенным причинам и на законных основаниях (ст. 39.28 ЗК РФ). Вот эти условия:

Выравнивание ломаных границ. Изменение возможно только в том случае, если они причиняют неудобство всем владельцам и государственным/муниципальным собственникам. В такой ситуации границы выравниваются, а первоначальная ширина надела не изменяется.
Выделение смежных границ. Перераспределение собственности проводится для удобства всех владельцев земельных участков или же для выполнения законодательных требований для последующего строительства.
Перерегистрация кооперативных наделов. Осуществляется в случае необходимости установления конкретных смежных границ для владельцев образований под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство.
Федеральные программы. Проведение строительных мероприятий, организованных на государственном и муниципальном уровне (строительство моста, железной дороги и других объектов федерального назначения).
Объединение нескольких наделов в единое образование.
Перерегистрация с целью проведения общих коммуникаций.
Разграничение наделов между двумя или более владельцами.
Продажа земельного имущества по частям.
Решение судебных органов в результате имущественных разбирательств между владельцами.

Инициировать перераспределение земельных участков можно только по этим основаниям — другие причины для разграничения земель законодательно не закреплены.

Результатом безосновательных обращений будет отказ органов от проведения процедуры. Отказать в разграничении могут и в случае несогласия хотя бы одного из владельцев наделов, задействованных в процессе перерегистрации.

Порядок перераспределения земельных участков

Итак, вы решили разграничить свой надел. Первое логичное действие — договориться со смежными собственниками. Если вы не знаете, кто владеет соседним наделом, проверьте информацию в Публичной кадастровой карте Росреестра, ЕГРН или в ближайшем МФЦ (придется заказать выписку).

Узнали, кто ваш сосед? Связывайтесь с ним и договаривайтесь об условиях сделки. Вот полный алгоритм перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности:

Заключаем соглашение. В договоре прописываем информацию обо всех сторонах и их наделах, условия всех участников сделки, номера кадастровых паспортов, площадь собственности. Обязательно указываем основание для разграничения. Соглашение должно быть датированным и заверенным всеми владельцами.
Готовим необходимые документы. Вам точно понадобятся: правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, схема надела, кадастровый паспорт, план жилого дома и других построек на объекте, соглашение с владельцем смежного земельного владения. Копии делать не нужно — государственные органы принимают только оригинальные документы. Если с оригиналами проблемы, берите копии и заверяйте их у нотариуса.
Составляем заявление. Форму обращения лучше запросить в местной администрации — у каждого органа самоуправления свои правила. Что точно указывают в заявлении: данные о заявителе, сведения о наделе по кадастру (номер, площадь, стоимость), информацию о проекте межевого дела. К заявлению прилагаем сопроводительные документы с обязательной описью.
Нанимаем кадастрового инженера. Без этого специалиста невозможна перераспределительная процедура. На что обратить внимание: наличие лицензии, опыт работы, стоимость услуг (не должна быть заниженной или слишком высокой). Кадастровый инженер оформляет план надела с новыми границами.
Получаем разрешение. Когда все документы будут собраны, а кадастровый план готов, обращайтесь в орган местного самоуправления и получайте постановление. Это основа процедуры. Без разрешения от администрации разграничить надел однозначно не получится.
Регистрируем изменения в Росреестре. Специалистам ведомства понадобится постановление, новый план и правоустанавливающие документы на надел. Оплачиваем государственную пошлину (2000 рублей — для граждан, 22 000 рублей — для организаций), напоминаем о необходимости оплатить и собственнику смежного владения. Пишем заявление об изменении реестровой записи. Ждем около двух недель.
Получаем готовые документы. По итогам процедуры все наделы получат новые индивидуальные номера, а их владельцы — соответствующие протоколы. Специалисты Росреестра ставят вновь образованное земельное владение на учет и готовят выписку из ЕГРН.

Все, процедура завершена. Обычно разграничение занимает около двух месяцев. В результате собственнику выдается новый правоустанавливающий документ — это выписка из единого государственного реестра недвижимости с подписью и печатью сотрудника Росреестра. В дальнейшем владелец земельного владения обновит кадастровый паспорт и сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Источники:

О перераспределении земельных участков

О случаях и основаниях перераспределения земельных участков, находящихся в собственности