Какой налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры — долгий и трудоемкий процесс. Опасности выглядывают из каждого куста: недостоверная оценка, нечистые на руку покупатели, неправильно заполненные документы.

Продавать квартиру — это мужественно осознавать: чем больше денег выручишь, тем больший налог придется заплатить. На самом деле, налог в 13% от продажи платят не с каждой квартиры.

Во-вторых, иногда налог платится не от всей стоимости квартиры. В-третьих, в разных регионах РФ действуют разные льготы по налогу от продажи квартир. Все эти пункты заслуживают детального и внимательного рассмотрения. Если нашего материала об этом налоге окажется недостаточно, пробелы может устранить юрист. Сделка по продаже такого актива, как квартира, заслуживает сопровождения специалиста.

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог?

Помните: в налоге с продажи квартиры дата вступления в собственность играет ключевую роль. На 2019 год действуют два срока владения квартирой, по истечении которых платить налог с продажи не нужно: 3 года и 5 лет.

Всего в двух субъектах Федерации для квартир действует единый срок в три года: Ханты-Мансийский автономный округ и республика Алтай. Схема: купил квартиру на Алтае -> «повладел» 3 года -> продал -> не платишь налог c продажи.

Разбираемся в сроках для владельцев из Москвы, Санкт-Петербурга и всех остальных. Важно помнить об одной дате — 1 января 2016 года. Теперь вся вселенная налогов от продажи квартир делится на до и после этой даты.

Вы приобрели квартиру до 01.01.2016

В этом случае вы в команде счастливчиков. Неважно, каким образом квартира стала вашей собственностью — купили, досталась по наследству, приватизировали — минимальный срок владения установлен в 3 года. После этого периода недвижимость можно спокойно продавать: налог от продажи платить не нужно.

Тренируемся вместе: художник Пинки живет в Москве. В декабре 2017 года он купил крохотную уютную квартиру-мансарду. Осенняя депрессия 2019 года нашептала ему одним вечером: «Пора продать этот чердак, Пинки, и купить себе студию». Заплатит ли Пинки налог с продажи своего чердачка в Москве?

Ответ: разумеется, да. Приобрел Пинки свою квартиру в Москве или в льготном субъекте РФ — неважно, он собственник менее 3 лет. Продал недвижимость раньше — плати.

Ставок налога для резидентов всегда будет две — 13% или 0%. Для нерезидентов ставка налога — 30%. В истории Пинки-резидента она равна 13%. Если бы он продавал квартиру после минимального срока владения, резидентство никакой роли бы не играло. У тех и других равный статус перед налоговой в сделках купли-продажи квартир.

Итак, налог с продажи квартиры равен 0%, если вы приобрели ее до 01.01.2016 и собираетесь продать начиная с 01.01.2019.

Что делать владельцам квартир, которые вступили в право собственности после 01.01.2016? Когда выгоднее продавать недвижимость и попасть под ставку в 0%?

Вы приобрели квартиру после 01.01.2016

Вы купили квартиру после 1 января 2016-го года и не хотите платить налог с продажи: когда можно выгодно ее продать? Для вас минимальный срок владения квартирой — 5 лет.

Т.е. продать ее и не платить налог можно начиная с 01.01.2021-го года. Хорошая новость: есть ряд исключений. минимальные 3 года для налога установлены для следующих ситуаций:

1. Квартира = наследство.
2. Квартира приватизирована.
3. Квартира — дар от близкого родственника (мама-папа, бабушка-дедушка, брат-сестра, внук-внучка).
4. Квартира — результат договора пожизненного содержания с иждивением.

Полезно: перед продажей выясните (вспомните), каким образом вам досталась квартира. Один из этих случаев существенно сокращает минимальный срок владения и позволяет сэкономить на налоге.

С какой даты считается начало срока владения?

Правильно определить дату важно для того, чтобы не платить налог в 13%, если закон это позволяет. Момент отсчета срока владения для квартир разный.

Он зависит от того, каким образом недвижимость стала вашей собственностью. Разбираем, какая дата считается началом срока владения квартирой:

1. Дата регистрации права собственности. Действует для квартир: купленных, подаренных, полученных по договору долевого участия, приватизированных после 01.01.1998.
2. День открытия наследства. Очевидный факт: для квартир, полученных по наследству.
3. Дата решения суда. Для случаев, когда вы доказывали право собственности через «всем встать, суд идет».
4. Дата приобретения первой доли. Для квартир, которые покупались частично, шаг за шагом, долька за долькой.
5. Дата сдача акта приема-передачи+оплаченный паевой взнос. Для квартир, полученных через жилищно-строительный кооператив.

Отдельный раздел посвятили квартирам, которые получены в Москве по программе реновации. Для них действует льгота по налогу от продажи квартиры: особенный порядок расчета срока владения.

Московская программа реновации: считаем срок владения

Важно: все события истории происходят в Москве (купля-продажа, оплата налогов). Семья Московитянских приобрела квартиру в далеком 2015 году. По программе реновации они переехали в дивную новостройку в январе 2019 года.

Что ж, она оказалась не такой уж дивной. Московитянские могут продавать квартиру в новостройке. Они не заплатят налог с ее продажи: в минимальный срок включен период владения предыдущей квартирой. Т.е. они как будто приобрели недвижимость до 01.01.2016, поэтому по закону для них действует минимальный срок в 3 года.

Помните: такое правило действует только для квартир по программе реновации в Москве. Только в Москве можно добавить к сроку владения новой квартирой. полученной в рамках реновации, период владения предыдущей, и не платить налог, если срок превысил минимальный.

Посмотрим, как правильно посчитать стоимость квартиры для налога и какие действуют вычеты.

Считаем стоимость квартиры для налога

Уменьшить сумму для расчета налога можно двумя путями: воспользоваться имущественным вычетов в 1 млн рублей или вычесть затраты на покупку. Пользуемся только одним.

Вычет к сумме налога можно применить при любом способе получения квартиры. Очевидно, им пользоваться выгоднее, когда затраты не превышали миллион или их не было вовсе. Если вы продаете несколько квартир, вычет применяется к одной сделке или распределяется на все.

Для расчета дата приобретения квартиры играет такую же значительную роль, как и в предыдущих разделах. Рассмотрим два классических случая: вы продали квартиру, которая ранее была приобретена вами до/после 01.01.2016.

ДО. При этом сценарии налог считается быстро и просто. Схема для тех, кто приобрел квартиру до 01.01.2016:

1. Осуществили сделку по продаже.
2. Смотрим сумму в договоре.
3. Уменьшаем сумму на налоговый вычет.
4. Остаток умножаем на ставку налога. Это и есть сумма к оплате.

ПОСЛЕ. Здесь сумма налога зависит от кадастровой стоимости. Итак, считаем налог для следующего сценария: вы продали квартиру, которую купили после 01.01.2016. Этапы:

1. Ищем в договоре кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи.
2. Находим 70% от кадастровой стоимости. Обозначим эту величину Альфа.
3. Сравниваем Альфа со стоимостью продажи.
4. Альфа больше стоимости продажи. Налог считаем от величины Альфа.
5. Альфа меньше стоимости продажи. Налог считаем с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Где узнать кадастровую стоимость для расчета налога с продажи квартиры? Можно пойти в МФЦ/узнать онлайн на сайте МФЦ или зайти на сайт Росреестра.

Посчитаем налог с продажи на жизненном примере. У нас есть молодой Джордж, квартира, желание продавать и экономить. Молодой Джордж купил квартиру в Москве, планирует ее продать и заблаговременно считает налог.

Он налоговый резидент, так что платит по ставке налога в 13%. Важные условия задачи:

1. Дата покупки квартиры — октябрь 2018-го года.
2. Дата продажи квартиры — июнь 2019-го года. Налог платить явно придется.
3. Кадастровая стоимость — 6.800.000 рублей. 70% от нее — 4.760.000 рублей.
4. Джордж немножко тормоз и продал квартиру за 5 миллионов рублей. Тем не менее 70% кадастровой стоимости меньше этой величины.
5. Налог с продажи квартиры Джорджа в Москве считается с 5.000.000 рублей.
6. Джордж применяет вычет в миллион. Для него не все потеряно.
7. 5.000.000-1.000.0000=4.000.000.*13%=520.000. рублей — сумма налога.

Рассмотрим иной случай. Джордж купил квартиру в Москве, потом выгодно осуществил продажу, но сумму для налога хочет уменьшить на величину расходов. Что считается расходами в этом случае? Смотрим самое распространенное:

• все суммы, которые ушли на покупку: первый взнос, проценты по кредиту+тело кредита;
• расходы на строительство (актуально для самостоятельно построенных домов).

Теперь вместо вычета Джордж использует сумму документально подтвержденных расходов, а итоговая величина для налога уменьшается.

Источники:

Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Налоговая база

Имущественные налоговые вычеты

Налоговые ставки