Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры: шаг за шагом

Приобретение квартиры одновременно радостное и ответственное мероприятие. При покупке недвижимости всегда велик риск кроме жилплощади получить дополнительные проблемы с бывшими хозяевами или вовсе остаться без жилья и денег. В этой статье поговорим о том, как проверить достоверность документов на жилье. Можно ли пресечь распространенные риски при приобретении жилья. Где можно получить интересующие вас сведения на желаемую квартиру, а также, что необходимо предпринять, если собственник жилья несовершеннолетний гражданин.

Проверка паспорта продавца

Перед заключением сделки попросите у продавца оригинал паспорта. Без достоверного документа невозможно оформить какие-либо документы у юриста и тем более зарегистрировать квартиру.

Если квартира продается по доверенности, попросите посредника дать вам контактные данные собственника. Свяжитесь с ним и также попросите его представить документы, удостоверяющие личность. Подлинность документа можно проверить через официальный сайт ГУВМ МВД РФ. Обязательно проверьте, какие документы указаны в свидетельстве в качестве оснований для его выдачи. Паспортные данные в документе на жилье и в договоре купли-продажи должны совпадать. Удостоверьтесь, что рассказ продавца совпадает со сведениями в бумагах на квартиру.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Попросите продавца показать вам оригинал свидетельства о праве собственности на жилое имущество (Титул). Документ до 2015 года напечатан на гербовом листе, после — на обычном листе с такими же отметками, имеет индивидуальный номер. Внимательно посмотрите на сохранность документа. Он не должен иметь существенных повреждений, исправлений, потертостей.

Свидетельство содержит сведения:

• о собственнике;
• его паспортные данные;
• о жилье (месторасположение, квадратура);
• данные об ограничениях и обременениях, наложенных до момента выдачи свидетельства. Титул выдавался до 2016 года. Сейчас его заменяет выписка из Росреестра, которая содержит аналогичную информацию.

Если такой бумаги у продавца на руках нет, возможно он не зарегистрировал свое имущественное право Росреестре. Поэтому прежде, чем продолжить сотрудничество с владельцем жилья далее, попросите его зафиксировать свое право в ведомственном учреждении.

Если Титул или выписка на квартиру представлены и прошли первичную проверку, изучаем его содержание. Проверяем, что в свидетельстве указана именно та квартира, которую мы планируем купить и именно с той площадью, которую нам озвучил продавец. Убеждаемся, что указанный собственник в документе, совпадает с озвученной продавцом информацией. Обращаем особое внимание на вид права. Для покупки нас интересует только форма «Собственник».

Если квартира имеет не одного собственника, должно быть указано «Общая совместная собственность». Если собственность общедолевая, в бумаге будет отмечено количество частей собственности. У каждого долевого собственника будет Титул с информацией о его части права.

Проверяем назначение объекта — для квартиры оно должно быть «жилое». Далее просматриваем документы, на основании которых получено право собственности. Проверяем наличие ограничений права собственности. Например, арест, ипотечный залог, рента. Сервитут не мешает покупке квартиры. Для остальных обременений требуется сначала их снятие старым владельцем. Сверяем дату выдачи в свидетельстве или регистрации в выписке. Чем больше срок владения квартиры продавцом, тем меньше шанс риска при покупке жилья.

Совет! Для спокойствия закажите свежую расширенную выписку из ЕГРН, получить которую можно без ведома собственника и сверьте ее сведения с документами, предоставленными владельцем.

Какие сведения из выписки должны вас насторожить

Вас должно обеспокоить несоответствие озвученной информации и регистрационных сведений (квадратура, право собственники, назначение и другое). Вместе с владельцем проверяем причины несостыковок данных. Если ошибки технического характера, попросите продавца исправить регистрационные сведения.

Покупателей должно насторожить, если право собственности продавца «свежее» и в его документах-основаниях значится договор купли-продажи. Кроме того, не следует торопиться с покупкой квартиры, только что полученной в наследство. Вполне вероятно, что вам еще предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство этой квартиры, которые не успели подать документы на право наследования.

Риски иметь проблемы с купленной квартирой резко снижаются, если до вас квартира была в собственности у одного владельца хотя бы три года. Через это время истекает исковая давность на оспаривание права собственности на квартиру, а, значит, желающих сделать это сейчас не возникнет.

Перед проведением сделки купли/продажи, следует получить консультацию от юриста по защите прав собственности. Он подскажет, все ли нюансы приобретения жилья были учтены.

Проверка ареста на квартиру

Арест — ограничение, наложенное на жилье в пользу кредитной организации, налоговых служб и других организаций. Узнать информацию о таком ограничении можно из выписки ЕГРН или на сайте Росреестра.

Предпочтительнее все же выписка из ЕГРН. Информация в ней всегда актуальная и полная, в отличие от сайта Росреестра, который не всегда корректно и полно отображает информацию. В ЕГРН всегда указано в пользу кого накладывается ограничение, если оно есть.

Нужен ли кадастровый паспорт

Сделка купли-продажи предполагает, что квартира должна быть на кадастровом учете, так как для ее свершения требуются данные учета. Однако при регистрации перехода права собственности Росреестр сам запрашивает сведения из кадастровой палаты. Если квартира учтена в кадастровом перечне, продавец может не заказывать паспорт.

Кадастровый паспорт необходимо включить в перечень документов, если:

• будущий собственник приобретает ее по ипотечному кредиту;
• если продавец не достиг совершеннолетия, такой документ потребуют органы опеки и попечительства.

Нужно ли согласие супруга

Однозначного ответа на этот вопрос нет. По семейному законодательству одобрение мужа или жены требуется на распоряжение некоторым имуществом, в том числе недвижимостью. Однако предполагается, что приобретение жилья проходит на ваши совместно заработанные денежные средства. На их использование согласия супруга не требуется. Однако ваш супруг в течение года может обратиться в суд и признать покупку недействительной. Если вы предполагаете нотариальное удостоверение сделки, вам потребуется письменное согласие супруга.

Купленная вами квартира в любом случае является совместно нажитым имуществом и делится при разводе пополам, даже если жилье оформлено только на вас, если иное не прописано в брачном контракте. Отчуждение права собственности супруга проходит только с его согласия.

Проверка квартиры в Росреестре

Информацию о желаемой квартире вы можете запросить на официальном сайте Росреестра, в отделении Кадастровой палаты или в МФЦ. На сайте вы можете бесплатно запросить общие сведения о характеристиках квартиры, зарегистрированных правах на нее и ограничениях.

Как узнать наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры убедитесь, что из нее выписаны все зарегистрированные жильцы. Некоторые лица могут заявить о своем праве проживать в квартире:

• осужденные лица;
• проходящие стационарное лечение;
• находящиеся на срочной службе;
• несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях;
• пенсионеры, находящиеся в домах престарелых.

Чтобы пресечь возможные риски, потребуйте от собственника расширенные сведения из паспортной службы. Убедитесь, что в договоре купли-продажи есть отметка об отсутствии прописанных в квартире граждан.

Наличие задолженностей по квартире

Попросите у продавца свежую справку из ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Иначе все бремя по долгам может лечь на нового собственника. Кроме того, проверьте отсутствие обязательств за домофон, консьержей, охраны. Если продавец не может оплатить домовые нужды, вы можете сделать это сами в счет покупки жилья. Проверьте, чтобы в договоре на покупку недвижимости также была отметка об отсутствии задолженностей по счетам за квартиру.

Что делать, если квартира приобреталась по наследству

Убедитесь, что собственник вступил в наследство более трех-пяти лет назад. Запросите у нотариуса, который выдал свидетельство о наследстве, справку об отсутствии других претендентов на имущество. При встрече с юристом обязательно должен присутствовать собственник жилья, иначе получить информацию вам, как постороннему лицу не получится.

Продавец — несовершеннолетний: как быть

Прежде чем совершать сделку с таким собственником, дождитесь официального разрешения органов опеки и попечительства. Инспекторы выдадут его только, когда удостоверятся, что для малолетнего собственника приобретено другое жилье.