Как выгнать арендатора из нежилого помещения?

Закон дает возможность собственнику и арендатору договориться о своих взаимоотношениях самостоятельно, но если мирно решить ситуацию не получается, то можно обратиться в суд. Выселяют не только жильцов. Зная все тонкости законодательства, можно без труда избавиться от нежелательных контрагентов. Найти лазейку в договоре и выйти из сложной ситуации с минимальными потерями легче всего при поддержке профессионального юриста.

Аренда нежилого помещения: что говорит закон

Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.

Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.

Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.

Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.

Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.

Основания для выдворения

Ст. 619 Гражданского Кодекса РФ устанавливает условия, при которых арендодатель может досрочно расторгнуть договор с арендатором помещения:

• нарушение договора;
• использование имущества не по назначению;
• неуплата арендной платы более двух раз подряд;
• отсутствие капитального ремонта в установленные сроки.

Расторжение договора повлечет и соответствующее освобождение недвижимости. Если арендатор помещения не соблюдает пункты соглашения, то собственник может поднять вопрос о выдворении своего контрагента. Использование объекта не по назначению подразумевает отступление от норм закона. Пример, арендатор помещения в многоквартирном доме превратил объект в склад для хранения химических веществ, хотя это прямо запрещено законодательством.

Перечень оснований, который закреплен в ст. 619 ГК РФ, носит открытый характер. Это прямо предусмотрено самой статьей, которая дает право сторонам сделки самостоятельно определять причины для досрочного расторжения соглашения.

Порядок выдворения арендатора

Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.

Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.

Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.

Разрешение спора состоит из нескольких этапов:

1. Сбор доказательств.
2. Подача документов в суд.
3. Судебное разбирательство.
4. Вынесение решения.

Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.

Подготовка документов

Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.

Заявителю потребуется подготовить следующие документы:

• договор аренды;
• исковое заявление;
• уведомление ответчика;
• паспорт;
• технический паспорт недвижимого имущества;
• выписка из ЕГРН.

Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:

• наименование суда;
• реквизиты сторон;
• сведения о нежилом помещении;
• обстоятельства дела;
• приложения.

Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.

В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.

Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.

Источники:

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.03.2019) "Об исполнительном производстве". Статья 107. Особенности исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении должника, об освобождении нежилого помещения, земельного участка, о сносе строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций