Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Проблема раздела квартиры в ипотеке при разводе часто вызывает ожесточенные споры. В судебной практике отсутствует единая схема решения проблемы, исход одинаковых дел может быть кардинально разным. Каждый индивидуальный случай рассматривается отдельно.

В статье приводятся общие правила разделения совместно нажитого имущества, исключительные обстоятельства и способы решения проблемы. На вердикт влияют нюансы оформления ипотеки, наличие исключительных обстоятельств, профессионализм адвоката и доказательная база. Для справедливого распределения жилой недвижимости стоит обратиться за консультацией к специалисту.

Общие правила распределения долей в ипотечной квартире при разводе

Недостаточное и несовершенное законодательное регулирование в сфере гражданских и семейных взаимоотношений приводит к тому, что часто люди не понимают, как поделить ипотечную квартиру при расторжении брака. При рассмотрении конкретного дела во внимание принимается соглашение между кредитной организацией и заемщиком, исключительные обстоятельства бывших супругов.

С началом бракоразводного процесса следует известить об этом банк. Это правило оговорено в ипотечном соглашении. Можно выделить два способа решения, как осуществить раздел квартиры в ипотеке при разводе.

Добровольное соглашение о разделе квартиры

При мирном исходе бывшая пара может составить добровольное соглашение и заверить его у нотариуса. В этом случае не потребуется обращаться в суд. Самый простой способ — заранее заключить брачный контракт, в котором будут подробно расписаны действия при разводе.

Муж и жена должны понимать, почему важно решить вопрос с квартирой в ипотеке при разводе как можно быстрее. Если платежи не поступают в течение трех месяцев, банк вправе распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Это невыгодно для обеих сторон бракоразводного процесса. Для быстрой реализации имущества кредитор выставляет низкую цену, аналогичную сумме задолженности, а бывшие заемщики остаются без денежной компенсации.

Супруги могут самостоятельно решить проблему одним из следующих способов:

1. Продажа ипотечной квартиры. Полученные денежные средства идут на полное погашение кредита, а оставшаяся сумма делятся между бывшими супругами. Для реализации залоговой недвижимости необходимо получить разрешение банка.
2. Подписание дополнительного соглашения к ипотечному договору. Документ предусматривает индивидуальную ответственность каждой стороны процесса в отношении кредита.
3. Переоформление кредитного договора на одного из супругов. С другого участника процесса снимаются как все долговые обязательства, так и право на долевую собственность.

Мировое соглашение между бывшими мужем и женой должно быть подписано и рассмотрено в государственных органах власти. Оно не может нарушать права третьих лиц (несовершеннолетних детей, кредитора). Как только суд утверждает соглашение, оно обретает юридическую силу, аналогичную судебному решению. Если условия договора не соблюдаются одной из сторон, для принудительного исполнения мирового соглашения оформляется исполнительный лист.

Разделение квартиры в ипотеке в суде

Если у бывших супругов не получается самостоятельно договориться о праве на квартиру в ипотеке, вопрос переходит на рассмотрение в органы государственной власти. Распределение долей в квартире производится при участии кредитора. Банковская организация переписывает условия договора и обозначает, как будут вноситься кредитные платежи и индивидуальные условия соглашения для каждого заемщика.

Решить, как поделить квартиру при разводе, судьям помогают основополагающие принципы распределения ипотечного имущества:

1. Недвижимость, приобретенная после регистрации брака, имеет статус совместно нажитого имущества;
2. Распределение долей ипотечной квартиры сопровождается разделением долговых обязанностей;
3. При разделе жилой недвижимости в ипотеке не имеет значения, на кого оформлялось кредитное соглашение.
4. Супруги имеют равные права на совместно нажитую собственность, если отсутствуют исключительные обстоятельства.

Статья 39 Семейного кодекса РФ обязует при разводе разделить все нажитые в браке материальные блага поровну. Правило может быть нарушено, если участники бракоразводного процесса представят доводы, заслуживающие внимания. Например:

• заключен брачный договор, который предусматривает другие условия того, как при разводе квартира в ипотеке будет разделена;
• у матери или отца остается проживать несовершеннолетний ребенок;
• партнер не вносил вклад в общий бюджет, не имея на это уважительных причин;
• бывший супруг расходовал совместно нажитые материальные блага в ущерб семейным интересам.

Брачное соглашение — официальный документ, который позволяет быстро распределить совместно нажитое имущество при разводе. Он приобретает юридическую значимость, если заверен у нотариуса. Это наиболее простой и оптимальный способ избежать несправедливого разделения недвижимости.

Семейный договор определяет, как распорядиться квартирой и ипотечными обязанностями при расторжении брака. В документе можно прописать условия распределения имущества, приобретенного до и после регистрации официальных семейных отношений.

Правила раздела долевого и совместного имущества также прописаны в статьях 252 и 254 Гражданского кодекса РФ. Квартира и другое имущество в долевой собственности при разводе распределяется между супругами по соглашению.

Если мужу и жене не удалось мирно договориться об условиях раздела недвижимости при разводе, дело переходит на рассмотрение в суд. Бывают ситуации, когда невозможно выделить часть имущества без ущерба. В этом случае долевой собственник имеет право претендовать на соразмерную денежную компенсацию.

Факторы, влияющие на разделение ипотечной квартиры при разводе

Согласно статистике, в 70% случаев супруги выступают созаемщиками при регистрации ипотеки на квартиру. Как в этом случае распорядиться недвижимостью при разводе? Бывшие муж и жена могут продолжать совместно исполнять долговые обязательства. После закрытия кредита квартиру продают, а полученные денежные средства в равных долях распределяются между супругами.

Выставить недвижимость на продажу можно с согласия банка до погашения ипотечных обязательств. В некоторых случаях один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого. Вместе с правом на недвижимость ко второй стороне переходят и долговые обязательства.

Совместная ответственность супругов перед банком возникает, если один из них выступает заемщиком, а другой — созаемщиком. Если ипотека оформлена только на жену или мужа, второй участник процесса все равно имеет право претендовать на жилье, так как оплата кредита на квартиру производилась из общего семейного бюджета.

Если пара решила расторгнуть семейные отношения, суд для решения, как разделить квартиру в кредите, принимает во внимание следующие факторы:

• оформлены ли официальные отношения и брачный договор;
• когда было подписано соглашение об ипотеке — до или после регистрации брака;
• с кем останутся несовершеннолетние дети после развода;
• как приобретена квартира в ипотеку — по льготной или обычной схеме.

Если отношения не были зарегистрированы официально, распределение долей квартиры происходит по нормам Гражданского кодекса. В случае, когда сожитель не выступал созаемщиком, право на недвижимость переходит к стороне, на которую оформлен договор.

Как оппонент может обосновать право на долю в квартире? Ему следует предоставить документальное подтверждение совместной оплаты ипотеки — расписки, движение денежных средств на расчетном счете в банке, платежные квитанции. В качестве доказательства в суде подойдут показания свидетелей, фотографии и видеоматериалы.

Время оформления ипотечной квартиры

Важный фактор в определении права на квартиру при разводе — время оформления ипотеки. К личному имуществу относится все, что было приобретено до брака. Если договор на кредит был подписан после регистрации семейных отношений, жилье имеет статус совместной собственности. Бывшим супругам необходимо мирно или через суд договориться, как будут распределены доли в квартире.

Острый конфликт может возникнуть, если ипотечный договор был оформлен до заключения семейных уз, но выплаты по договору частично производились в браке. Согласно Семейному кодексу РФ, второй супруг вправе претендовать на часть недвижимости, так как кредитные платежи производились из общего бюджета. Если мирное соглашение между мужем и женой невозможно, дело попадает на рассмотрение в государственные органы.

Суд может обязать выплатить денежную компенсацию или выделить долю в квартире. В данном случае исход дела зависит от доказательной базы и профессионализма адвоката.

Как разделить ипотечную квартиру в новостройке?

Если кредитная квартира расположена в строящемся доме, право собственности возникает только после передачи недвижимости в эксплуатацию. Недвижимость будет в равных долях поделена между супругами, если ключи от жилья в новостройке передали до официального разрыва отношений. Если свидетельство на квартиру получено позже, второй стороне бракоразводного процесса полагается денежная компенсация.

Как разделить ипотечную квартиру, если есть несовершеннолетние дети

Особого внимания заслуживает вопрос, как поделить квартиру, если с одним из супругов остаются жить несовершеннолетние дети. Суд должен руководствоваться статьей 39 Семейного кодекса РФ. Большая жилая площадь переходит к лицу, которое обязуется ухаживать за ребенком. Вероятность подобного решения возрастает, если присутствуют следующие обстоятельства:

• необходимость в постоянном уходе за тяжелобольным ребенком;
• отсутствие у матери или отца другой жилой площади;
• низкий материальный достаток, не позволяющий решить проблему с недвижимостью;
• отрицательная характеристика второго супруга (отсутствие работы и постоянного дохода, алкогольная или наркотическая зависимости).

В судебной практике встречаются случаи, когда недвижимость полностью переходила к супругу, с которым остается ребенок. При этом вторая сторона бракоразводного процесса получала денежную компенсацию.

Как поступить, если бывший супруг не вносит платежи по ипотеке?

Бывает, что бывший муж или жена отказываются платить за ипотечную недвижимость. Как поступить в таком случае? Право на жилую площадь вместе с долговыми обязательствами переходят к платежеспособному супругу. Вторая сторона бракоразводного процесса лишается права на часть недвижимости. Необходимо получить документальное подтверждение, что неплатежеспособный созаемщик не претендует на право владения недвижимостью.

Источники:

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ

«Гражданский кодекс Российской Федерации»

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ