Как рассчитать долевое участие?

Заключение договора долевого участия — это процедура, требующая знания юридических тонкостей. Здесь важно учесть все — расчет долевого участия, стоимость объекта, точный срок сдачи. Договор долевого участия, который составил застройщик, нужно обязательно показать юристу. Будущий дольщик должен быть полностью защищен от неправомерных действий и нарушений обязательств со стороны застройщика.

В договор долевого участия необходимо включить условие о компенсации ущерба дольщику в случае несвоевременной сдачи многоквартирного дома. Более того, если застройщик фактически нарушил установленные сроки для ввода жилья в эксплуатацию, тоже отправляйтесь за юридической помощью. Юрист рассчитает неустойку по долевому участию, поможет составить претензию на имя застройщика и (в случае необходимости) обратиться в суд.

Расчет цены долевого участия

Долевое участие начинается с заключения договора. Стоимость жилья, а, следовательно, и саму долевую собственность на этапе возведения многоквартирного дома может рассчитать только застройщик. Ориентиром для итоговой цены являются многие факторы — текущая стоимость аналогичных вариантов жилой недвижимости по рынку, степень готовности строящегося долевого объекта, его локация и сам проект строительства. Сумма всех этих показателей и определяет стоимость долевого договора.

В целом, стоимость складывается из цены объекта, расходов на строительство и издержек на услуги самого застройщика. Если будущий собственник согласен с такими расчетами, он подписывает договор долевого участия (ДДУ). Здесь важно действовать строго в рамках правового поля — сделка должна проходить по нормативам. установленным Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Заключение договора и взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком — это многоэтапный процесс. Перед тем, как оплатить стоимость долевой квартиры, нужно проверить корректность соглашения (ДДУ) и все приложения, в которых произведены расчеты. Вот основные этапы для осуществления участия в доле жилищного строительства:

• поиск подходящего объекта недвижимости;
• проверка данных о застройщике;
• изучение всех необходимых документов застройщика (разрешение на ввод дома в эксплуатацию, свидетельство о постановке дома на кадастровый учет, результаты обмера объекта недвижимости);
• подача обращения об участии в строительстве;
• заключение ДДУ;
• проверка ДДУ у юриста;
• регистрация соглашения;
• проверка сведений о зарегистрированном ДДУ в Росреестре;
• оплата стоимости квартиры.

Обратите внимание! Все платежи по договорам долевого участия нужно производить только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Росреестре, и вы лично убедитесь в наличии таких сведений в ЕГРН.

Рассчитать стоимость ДДУ можно и раньше, ведь это одно из существенных условий юридического соглашения. Более того, если стоимость не будет рассчитана и зафиксирована в договоре до момента регистрации, это даст возможность застройщику увеличить цену, о которой вы договаривались ранее. Еще раз — проверяйте все расчеты заранее и ничего не платите до регистрации ДДУ!

Расчет неустойки по договору долевого участия

С одной стороны, соглашения о долевом участии — это отличный вариант приобрести жилье по низкой цене и без предыдущих собственников. Зарегистрированный ДДУ на руках у дольщика — это гарантия того, что его квартира принадлежит только ему и не будет продана другим собственникам, а, значит, не станет объектом мошеннических действий.

С другой стороны, долевая собственность — это всегда риск. Риск того, что застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвет все сроки сдачи жилой недвижимости. Именно поэтому цена на квартиры по ДДУ существенно ниже, чем стоимость жилья после ввода дома в эксплуатацию.

Ни один покупатель не застрахован от того, что строительство не будет закончено. Однако ДДУ дает точную страховку того, что собственник сможет вернуть свои деньги и возместить ущерб. Вот на что может рассчитывать покупатель по договору долевого участия в такой ситуации:

• на расторжение ДДУ и возмещение затраченных средств;
• на выплату неустойки за просрочку строительства (ст. 330 ГК РФ);
• на штрафные санкции, достигающие до 50% от величины неустойки;
• на возмещение морального ущерба;
• на компенсацию убытка от незавершенного строительства.

Любой дольщик вправе расторгнуть ДДУ, если застройщик не выполняет существенные условия соглашения. В данном случае главным условием считается нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. Если застройщик не подписал акт сдачи-приемки жилья в положенный срок, дольщик вправе потребовать уплату неустойки и, в некоторых случаях, расторжения договора (например, когда очевидно, что дом достроят очень нескоро). Даже не так — покупатель должен воспользоваться этим правом, ведь нет никакого смысла терпеть убытки, и никак не компенсировать свой ущерб.

Итак, если в положенный срок застройщик не сдал дом и не предоставил вам передаточный акт на квартиру, вы рассчитываете неустойку и предъявляете претензию. Требовать неустойку можно и в случае обнаружения недостатков и технических нарушений в уже сданном по акту жилье.

Рассчитать неустойку по долевому строительству можно по следующим формулам:

1. Если дольщик — физическое лицо: Н = (Цена ДДУ * Календарные дни просрочки * % ставки рефинансирования) / 150.
2. Если дольщик — юридическое лицо: Н = (Цена ДДУ * Календарные дни просрочки * % ставки рефинансирования) / 300.

Ответственность застройщика за срыв ДДУ увеличивается, если дольщиком является физическое лицо. Все расчеты ведутся по актуальной ставке рефинансирования — в 2019 году она составляет 7,75 % (ст. 395 ГК РФ).

Период просрочки — это весь срок неисполнения обязательств. Первый день, это день, следующий за тем, в котором должна была состояться передача жилья по условиям ДДУ. Последний день — это дата фактической передачи квартиры по акту.

Всегда помните о своих правах — если застройщик не выполнил свои обязательства перед дольщиком, требуйте неустойку и компенсацию. Стройка может затянуться надолго, а вместе с ней и ваш реальный ущерб от незаконченного строительства. Не игнорируйте юридическую помощь — стоимость ДДУ и пени по нему должны быть исчислены правильно. Не рискуйте своими деньгами.

Источники:

Об участии в долевом строительстве

Понятие неустойки

Об ответственности за неисполнение денежных обязательств