Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Участие в долевом строительстве — все еще очень популярный способ купить жилье по сравнительно низкой цене. По сути вы становитесь инвестором строительной компании, когда даете деньги на постройку вашего будущего жилища. Дом строят на деньги людей, которые впоследствии там поселятся.

Однако в погоне за дешевой квартирой можно остаться и без жилплощади, и без денег. Часто средства будущих собственников недвижимости просто оседают в кармане недобросовестного застройщика. Чтобы этого не случилось, советуем вам внимательно изучить все документы, в том числе, самый главный — договор долевого участия (ДДУ). Нужно внимательно проверить всю информацию, указанную в договоре, чтобы быть уверенным в ее правильности. Покупка квартиры — это серьезное вложение денег, поэтому советуем на этапе проверки договора долевого участия привлечь компетентного юриста.

Хороший специалист также напомнит вам, что обязательно следует проверить регистрацию договора долевого участия — ведь если ДДУ отсутствует в Росреестре, то он признается ничтожным.

Зачем нужна регистрация ДДУ?

Подписание договора долевого участия вовсе не подразумевает, что сделка между вами и строительной компанией состоялась. В соответствии с законодательством, данный договор сам по себе никак не поможет вам получить жилье, потребовать неустойку или вернуть свои деньги, ведь ДДУ не является заключенным до момента его регистрации. Даже подпись и печать не имеют значения в данном случае. Дольщиком вы станете, когда договор долевого участия будет зарегистрирован.

Застройщики же, в основном, стремятся получить от вас деньги как можно скорее. Многие настаивают на оплате сразу после подписания договора долевого участия, якобы тогда они отнесут в Росреестр сразу несколько договоров. Так проще и быстрее их зарегистрировать и проверить. И действительно, для застройщика так гораздо проще, а вот для вас это может обернуться возникновением огромных сложностей.

Ни при каких обстоятельствах не позволяйте строителям забрать ваши деньги раньше времени. Мы настоятельно рекомендуем не платить по договору долевого участия сразу после его подписания! Нужно сначала проверить факт его регистрации, а потом уже можно будет осуществлять все необходимые расчеты.

После того как вы проверите регистрацию договора долевого участия, у вас появится уверенность в том, что:

• ДДУ и все остальные документы строительной компании в полном порядке;
• отсутствуют нарекания к проектной и разрешительной документации на ваш будущий дом;
• застройщик действует в полном соответствии с законом.

Осталось определиться с тем, как же выглядит зарегистрированный ДДУ. Необходимо проверить оборотную сторону договора — там должны стоять подпись и печать регистратора, а также штамп Росреестра. Также документу обязательно будет присвоен индивидуальный регистрационный номер.

У кого можно узнать, зарегистрирован ли договор?

Практически все застройщики берут на себя обязанность по регистрации договора долевого участия. Как дольщик вы может самостоятельно уточнить, успешно ли прошла регистрация ДДУ. Проверить регистрацию договора можно, обратившись с соответствующей просьбой в МФЦ (многофункциональный центр) или в Росреестр, где вам выдадут выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Если же вы идете в ногу с развитием современных технологий, то подтвердить регистрацию можно с помощью онлайн-сервиса Росреестра.

В первом случае вам нужно лично посетить любой МФЦ по месту жительства или собственно Росреестр. Придется заполнить типовую форму заявления и заплатить пошлину за выписку ( в 2019 году ее размер составляет 400 рублей). Захватите с собой свой паспорт и договор ДУ (оригинал + копии).

Госслужащий, который будет принимать от вас документы, выдаст вам расписку. Через 3 дня вы можете вернуться за выпиской, где будут все сведения о вашем будущем доме, в том числе, информация о договорах долевого участия, заключенных застройщиком.

Во втором случае вы можете зайти на сайт Росреестра, выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и внести все необходимые данные договора долевого участия. После этого вы моментально получите ответ на свой запрос.

Если окажется, что ДДУ не зарегистрирован, не стоит сразу паниковать — скорее всего, договор еще не успели внести в систему. Проверьте на сайте, как давно обновлялась информация. Если вам посчастливилось стать первым дольщиком, то регистрация займет 7–9 будних дней, для следующих покупателей процесс идет быстрее — всего пять будних дней.

Почему иногда отказывают в регистрации?

Для успешной регистрации договора долевого участия в Росреестре и дольщик, и застройщик должны подготовить необходимый пакет бумаг. Прежде всего, это разрешение на возведение жилого помещения. Предоставлять его не обязательно, но оно должно быть готово. Регистратор проверит это, обратившись в инстанцию, которая его выдала.

Также гос. орган, контролирующий долевое строительство в данном регионе, обязан подтвердить, что застройщик соответствует всем требованиям действующего законодательства. Потребуется и план дома, где будет указано количество этажей, количество парковочных мест и т.д. Регистратор не забудет проверить наличие действующего договора страхования или договора с кредитной организацией.

В регистрации договора могут отказать, если:

• не хватает какого-либо документа, который должен быть обязательно приложен к ДДУ;
• все бумаги в наличии, но какая-то из них оформлена неправильно;
• заявка на регистрацию подана лицом, которое не имеет на это право (это могут сделать дольщик, строительная компания или их представители, действующие по нотариальной доверенности).

Очевидно, что в этих случаях причины отказа вполне могут быть устранены, после этого договор долевого участия зарегистрируют. Но есть еще одно основание, чтобы не регистрировать договор: ранее был зарегистрирован ДДУ на вашу квартиру с другим покупателем.

В случае отказа в регистрации договора вы точно узнаете его причину, гос. органы обязательно укажут ее в ответном письме заявителю. Если вы считаете, что причина отказа была неправомерной, вы вполне можете обратиться в суд для восстановления справедливости. Если Фемида будет на вашей стороне, договор зарегистрируют, но это задержит подписание ДДУ и получение заветной квартиры.

Договор не зарегистрирован — что дальше?

Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.

Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.

Помните, что только зарегистрированный договор долевого участия считается действующим. Проверить регистрацию довольно просто. Это не займет у вас много времени, но станет гарантией того, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков.

Источники:

Закон об участии в долевом строительстве

Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Форма запроса сведений ЕГРН

Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн