Как продать квартиру по переуступке?

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не слишком сложна. Однако она имеет свои особенности и нюансы. Ведь вы продаете, по сути, не жилье, а лишь право на будущую квартиру. В этой статье мы расскажем о тонкостях законодательства и о подводных камнях, которые могут ожидать вас при такой сделке. Кроме того, поделимся информацией о том, когда лучше всего заключить договор по переуступке прав.

Застройщик не всегда идет навстречу дольщикам. Он может всячески мешать вам продать квартиру через договор переуступки прав. Например, иногда застройщик не дает разрешение на такую сделку или иным образом вставляет палки в колеса. В этом случае рекомендуем обратиться за помощью к юристу. Для профессионала не существует неразрешимых проблем.

Переуступка квартиры — когда можно воспользоваться такой сделкой?

Реализовать жилье через договор купли-продажи можно только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии возведения объекта продать именно квартиру, а не право требования, невозможно. Вот здесь и приходит на помощь переуступка. В гражданском кодексе РФ такая сделка называется цессией.

Вы можете продать право требования на квартиру с момента регистрации ДДУ (договор долевого участия) в Росреестре и вплоть до подписания акта приема-передачи. После приемки жилья по акту считается, что строитель выполнил свои обязательства.

Знайте, что с момента подписания акта приема-передачи и до оформления собственности на себя вы не сможете реализовать квартиру. Права требования у вас уже не будет, а по документам вы еще не являетесь владельцем объекта. В случае острой необходимости вы можете заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Однако осуществить реальную сделку вы вправе только после оформления квартиры в собственность.

Порядок действий при переуступке

Первый шаг — оценка недвижимости. Прежде чем начать поиск покупателя, надо знать объективную стоимость квартиры в новостройке. По завышенной цене у вас ее не купят, а по заниженной вам будет не выгодно ее продавать. Определить стоимость недвижимости можно двумя способами: через профессионального оценщика или самостоятельно.

Если вы решили произвести оценку сами, то для этого вам необходимо проанализировать рынок новостроек. Посмотрите, сколько стоит аналогичная квартира на такой же стадии строительства и в том же районе. Если в вашей местности стройки больше нет, то необходимо смотреть цену готового жилья. От нее нужно вычесть 15—20% — получится стоимость вашей квартиры. Конечно, это будет приблизительная цена, и в ходе продажи вы сможете ее корректировать.

Второй шаг — получение разрешения от застройщика. Почитайте внимательно договор долевого участия. Там должен быть пункт, регламентирующий переуступку прав требования. Если прописано, что вы обязаны запросить разрешение у застройщика, то не игнорируйте это. В противном случае, вашу сделку признают недействительной.

Чаще всего в договоре указано, что, если дольщик выплатил всю сумму по ДДУ, то разрешение не требуется. В любом случае, уведомить застройщика о заключении договора цессии необходимо (обязанность возложена гражданским кодексом).

Третий шаг (опционально) — получить у банка разрешение на сделку. Когда на квартиру оформлена ипотека, разрешение кредитной организации вам потребуется в обязательном порядке. В противном случае, сделка не состоится. Если банк одобрит переуступку прав, то ипотечный долг перейдет на нового покупателя. Тот, в свою очередь, либо просто продолжит выплачивать сумму кредита, либо погасит его сразу.

Возможен и другой вариант. Покупатель передаст вам деньги за недвижимость под расписку, до оформления сделки. Вы ими оплатите задолженность перед банком и снимете все обременения. После этого можно будет подписать и зарегистрировать договор цессии.

Четвертый шаг (опционально) — получить разрешение на сделку у супруга(и). Вы находитесь в официальном браке? Тогда, чтобы продать недостроенную квартиру, необходимо нотариальное согласие второй половины. Если недвижимость оформлена на вас двоих, то заключать договор цессии вы будете вместе. В случае, когда один из вас не сможет присутствовать на сделке, придется оформлять нотариальную доверенность на второго супруга.

Пятый шаг — поиск покупателя. Лучше найти его самостоятельно, чем через риелтора. Последний возьмет неплохой процент за свои услуги, поэтому стоит сэкономить, справившись своими силами. Для этого разместите объявление о продаже квартиры во всех интернет-источниках (связанных со сделками с недвижимостью). Киньте клич на своей странице в социальной сети. Если у вас есть свободное время, расклейте объявления о продаже жилья на подъездах домов.

То, что вы хотите продать квартиру через переуступку права требования, можете не указывать. Об этом сообщите, когда будете оговаривать с потенциальным клиентом все условия сделки. В объявлении напишите, что жилплощадь находится в новостройке в таком-то районе. Также укажите период сдачи дома в эксплуатацию и стоимость продаваемой недвижимости.

Шестой шаг — переговоры по сделке. Покажите покупателю его будущее имущество. Конечно, если есть, что посмотреть. В случае, когда сделка заключается на последнем этапе строительства, как минимум, коробка с квартирой уже должна быть готова. Если еще ничего нет, то можно показать макеты, планировку недвижимости и т.п. Предоставьте все, что передавал вам застройщик еще на этапе заключения договора долевого участия. Далее согласуйте стоимость квартиры и условия расчета по уступке права требования. Договоритесь о дате сделки. Так как это будет переуступка, а не купля-продажа, то обсуждать, кроме этого, больше нечего.

Седьмой шаг — заключение договора цессии и его регистрация в Росреестре. Об этом подробно расскажем в следующей главе.

Условия и оформление договора переуступки прав на квартиру

После того как вы с покупателем согласовали все условия сделки, можно переходить к составлению, подписанию и регистрации договора переуступки. В нем указывают следующую информацию:

• дату и населенный пункт, где оформляется документ;
• данные застройщика;
• сведения о банке (если оформлена ипотека);
• информацию о квартире (адрес, этаж, номер, метраж);
• цену недвижимости (обязательно укажите цифрами и прописью);
• условия расчетов;
• информацию о том, как будет происходить переуступка прав на квартиру;
• ответственность сторон;
• персональные данные сторон (паспорт: серия, номер, дата выдачи; банковские реквизиты; место жительства).

В конце следует поставить подписи. Договор цессии заверять у нотариуса не обязательно. Достаточно простой письменной формы. Однако зарегистрировать сделку в Росреестре необходимо. Не пренебрегайте этим — подписи в договоре переуступки недостаточно. По закону, сделка с недвижимостью считается заключенной с момента ее регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для этого вы с покупателем недвижимости должны подойти в государственный орган либо в МФЦ. Помимо договора цессии, для регистрации сделки вам понадобятся следующие документы:

• паспорта сторон;
• договор долевого участия;
• разрешение на переуступку прав на квартиру от застройщика (если предусмотрено договором);
• нотариальное согласие супруга(и) (в случае необходимости);
• справка об отсутствии обременения на квартиру или одобрение банка, если есть ипотека;
• справка об оплате по ДДУ.

Срок государственной регистрации составляет 7 дней. Госпошлину при этом платить не нужно.

Когда лучше оформлять переуступку квартиры?

Важно выбрать правильный момент, чтобы продать квартиру по такой сделке. Все зависит от динамики роста цен на строящееся жилье и жизненной ситуации у продавца. Бывает, что стоимость новостройки резко падает. Это происходит, когда возрастает количество желающих продать недвижимость по переуступке. В это время застройщик устанавливает низкие цены, устраивает различные акции и предлагает интересные финансовые схемы по кредитованию или рассрочке.

Если вы решили продать квартиру по договору цессии, то самый выгодный период — когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность. В это время обычно происходит значительный скачок цен. Доходность от уступки права требования на квартиру может достигать 30–40%, если проект ликвидный.

Уплата подоходного налога

Оформляя договор цессии на жилье, не забудьте про налог на доход с продажи имущества. В случае, когда при переуступке права требования стоимость квартиры увеличивается, продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене. Например, вы приобрели недвижимость в новостройке за 4 млн рублей, а продать хотите за 6 млн рублей. Соответственно, у вас появляется обязанность заплатить налог государству с 2 млн рублей.

Некоторые продавцы хитрят и в договоре переуступки указывают цену ниже фактической. Конечно, не все покупатели согласятся на такую схему. Если вы решили воспользоваться этой уловкой, готовьтесь, что будущего владельца квартиры, возможно, придется искать долго.

Источники:

ГК РФ Статья 385. Уведомление должника о переходе права

Особенности регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ