Как пожаловаться на УК

Если недоволен работой УК:

1. Пожалуйтесь руководителю компании или напишите претензию в диспетчерскую службу.
2. Написать официальную жалобу в контролирующие органы, осуществляющие надзор за деятельностью УК, если ответа не последовало или объект жалобы — руководство УК.
3. Правильно определите адресата жалобы:
   1. в жилищную инспекцию по поводу ненадлежащего содержания общего имущества.
   2. в Роспотребнадзор можно адресовать любые жалобы;
   3. ФАС будет разбираться, если вы пожалуетесь на завышенные тарифы и навязанные услуги.
4. Если вы не уверены, в какую службу или госорган лучше написать сообщение, сделайте несколько копий и отправьте в разные организации. Такой подход гарантирует, что даже в случае ошибки вы получите ответ, указывающий на то, что вопрос или проблема не относятся к компетенции адресата, и будете направлены соответствующему специалисту.
5. Если вы отправляете жалобу через ГИС ЖКХ, вы увидите выпадающий список контролирующих организаций, который будет соответствовать выбранной проблематике.

Если ни одно из решений не помогло навести порядок в управлении домом, целесообразно рассмотреть вопрос о смене управляющей компании или об изменении подхода к управлениюМКД, например, о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Предмет жалобы

Можете сравнить реальную работу УК с той, которую она должна выполнять в соответствии с договором управления многоквартирным домом. Возможно есть несоответствия между цифрами в платежках и в утвержденном тарифе на услуге в строну завышения. Аналогично, если работники УК игнорируют ваши заявления об устранении недостатков, вы также имеете право выразить свое недовольство.

Обязанности и ответственность управляющей компании прописаны в договоре управления между ней и владельцами недвижимости. Утвержденного законодательно перечня обязанностей управляющей компании не существует. Стороны вправе включить в договор любые положения, о которых они договорились по взаимному согласию. Однако важно, чтобы эти условия соответствовали нормам ЖКХ и устраивали все заинтересованные стороны.

Например, в обязанности управляющей компании не входит установка и ремонт домофонов. Однако если УК не против, у вас есть возможность включить эту обязанность в договор управления.

Существуют определенные основные услуги и задачи, которые УК должна выполнять для обеспечения надлежащего содержания общего имущества:

1. Для обеспечения целостности конструкции дома необходимо проводить техническое обслуживание его несущих элементов, включая фундамент, стены, крышу и другие элементы. Ответственное лицо должно регулярно осматривать двери подвала и их замки, проверять крышу на предмет протечек. В случае выявления каких-либо проблем следует незамедлительно принять меры по их устранению.
2. Выполнять задачи по обеспечению надлежащего функционирования инженерных систем и общего имущества.Специалист по техническому обслуживанию отвечает за контроль и замену неисправных датчиков, проводки, оборудования пожарной и охранной сигнализации.
3. Одной из обязанностей УК является поддержание чистоты в доме. Это сухая и влажная уборка мест общего пользования - тамбуров, лифтов, пандусов и других мест общего пользования, обеспечение уборки льда и снега во дворе.

Кроме того, УК берет на себя ответственность за выявление лиц, не оплачивающих коммунальные услуги, следит за выполнением ими своих финансовых обязательств. Она уведомляет жильцов об изменении тарифов, ведет техническую документацию на объект, переговоры с поставщиками ресурсов. При возникновении проблем УК направляет претензию в снабжающую организацию, указывая на несоответствие фактического качества услуг обещанному. Если в договор управления жилым домом включено данное условие, УК будет вести точный учет всех проживающих, включая лиц с постоянной или временной регистрацией, — как собственников, так и нанимателей.

Данный перечень обязанностей далеко не полный. В каждом отдельном случае жильцы и УК имеют возможность добавить дополнительные услуги, исходя из своих предпочтений. Чтобы определить, за какие задачи отвечает ваша компания, обратитесь к договору управления вашим домом. Если у вас нет копии договора, вы можете запросить ее у управляющей компании — она обязана вам ее предоставить или разместить текст документа на своем сайте.

Для ориентира можете использовать следующие документы:

1. ЖК РФ — п.1.2 ст.161.
2. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023) — здесь вы найдете как минимальный перечень услуг и работ, так и правила их оказания.

УК грозят административные последствия, которые могут выражаться в виде штрафов за нарушения следующих статей КоАП РФ:

• ст.7.22 — УК нарушает правила из Постановления №290, не справляется с техническим содержанием общего имущества. Штраф может составить от 40 000 до 50 000 руб..
• ст. 14.8 — УК не показывает достоверную информацию об оказываемых услугах, а в договор включает пункты, нарушающие права потребителя, штраф может составить от 5 000 до 20 000 руб.
• ст. 6.4 — обслуживающая компания не соблюдает санитарные нормы ЖКХ, ей грозит штраф в размере от 10 до 20 тыс. руб. или приостановка деятельности на срок до 90 дней. Примером нарушения может служить недостаточная вентиляция или неисправный лифт, вызывающий повышенный шум и вибрации. Необходимо, чтобы воздухообмен, уровень шума соответствовали установленным регламентам.
• ст. 20.4 — штраф за несоблюдение правил пожарной безопасности может составить от 300-400 тыс. рублей.
• ст. 7.23.3 — компания не соблюдает правила предпринимательской деятельности при управлении многоквартирными домами, она может быть оштрафована на сумму от 150 до 250 тыс. руб.
• ст. 14.1.3 — несоблюдение лицензионных правил, установленных в разрешении на управление многоквартирными домами, компании грозит штраф в размере от 250 000 до 300 000 руб.

Более того, если УК не выполнит свои обязанности, предусмотренные договором, или предоставит неполную информацию об услугах, она будет обязана полностью компенсировать владельцам недвижимости возникшие убытки. УК обязана полностью возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу собственников недвижимости в результате ненадлежащего оказания услуг. Например, если плохое обслуживание вентиляции привело к образованию плесени в квартире, вызвало аллергические реакции у жильцов, они могут потребовать компенсации за причиненный ущерб здоровью.

За несвоевременное и неполное перечисление средств, собранных с жильцов, поставщикам коммунальных ресурсов директор управляющей компании может быть привлечен к ответственности. Это может быть штраф в размере до 300 000 рублей, принудительные работы на срок до двух лет, либо лишение свободы на срок до двух лет со штрафом до 80 000 рублей.

Если УК постоянно нарушает правила и вы не удовлетворены ее работой, у вас есть возможность расторгнуть договор.

Кто следит за работой УК

Причина жалобы определяет ее результат и место ее подачи.

Аварийно-диспетчерская служба

В аварийно-диспетчерскую службу поступают сообщения и запросы о выявленных проблемах, требующих решения. К таким проблемам можно отнести следующие:

• чистота во дворе поддерживается уборщиками кое-как;
• в подъездах, на лестницах и лестничных площадках накопился мусор;
• холодные батареи;
• потекли трубы.

Когда речь идет о подаче запроса, предпочтительнее сделать это в письменной форме. Однако можно обойтись и устным обращением, например, позвонить по телефону. В любом случае необходимо указать свое полное имя, адрес места, где требуется проверка радиаторов или уборка подъезда, и четко сформулировать конкретные проблемы, которые вас не устраивают.

Дежурный аварийно-диспетчерской службы должен зарегистрировать вашу жалобу или запрос и предоставить вам информацию о человеке, принявшем сообщение, включая его фамилию, имя и отчество, а также уникальный номер и время регистрации жалобы или запроса.

В соответствии с Вашим требованием должны быть решены задачи дворников и уборщиц, устранены воздушные засоры в батареях для обеспечения оптимальной функциональности отопления, отремонтирована кровля, если есть протечки.

Руководству УК

Если вы недовольны деятельностью работников УК или поданная вами заявка не привела к желаемым улучшениям, рекомендуется решить проблемы путем подачи жалобы на имя директора управляющей компании. В жалобе подробно изложите конкретные обстоятельства, чтобы руководство проследило за устранением выявленных недостатков.

Образец жалобы должен быть размещен УК в открытом доступе — на стенде, сайте и т.д..

Подавайте жалобу в двух экземплярах. Оставьте один экземпляр ответственному лицу УК и попросите его заверить второй экземпляр, который вы должны сохранить.

Жилинспекция

Вы видите, что управляющая компания не выполняет свои договорные обязательства — целесообразно обратиться в Жилищную инспекцию. Например, можно жаловаться, если в договоре есть пункты, которые УК игнорирует. К примеру:

• не следит за лифтами;
• не проводит текущий ремонт подъездов;
• не убирает наледь во дворе в зимний период;
• другое.

Вы имеете право подать официальную жалобу и потребовать проведения оценки деятельности УК. Цель оценки - определить, насколько компания соблюдает требования законодательства в части содержания общедомового имущества и прилегающей территории, а также предоставления коммунальных услуг.

Жилищный надзор в России осуществляется уполномоченными государственными органами на региональном уровне, муниципальный надзор - уполномоченными органами местного самоуправления.

Различие заключается в том, какой тип жилья они контролируют. Госконтроль распространяется на все жилье, независимо от формы собственности, в то время как муниципальный контроль ограничивается надзором за жилыми домами и общежитиями, находящимися в городской собственности.

Общественный жилищный надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации может осуществляться общественными объединениями, некоммерческими организациями, советами домов, а также другими заинтересованными лицами или группами. Такой надзор может осуществляться в форме общественных проверок с последующей подачей жалобы или общественных слушаний.

Инициаторами таких проверок могут выступать такие структуры, как Уполномоченный по правам человека в РФ или центры по защите прав потребителей. Целью таких проверок является обеспечение соблюдения нормативных требований и защита интересов различных заинтересованных сторон.

Если вы обладаете необходимыми знаниями в сфере ЖКХ, у вас есть возможность действовать в качестве общественного инспектора или эксперта. На портале ГИС ЖКХ размещено много вариантов такого участия — вкладка «Информация для граждан».

На общественных слушаниях обычно рассматриваются вопросы, которые либо не отражены в действующем законодательств, либо выявляются неэффективные на практике нормативные акты. По итогам слушаний составляется протокол, фиксирующий обсуждаемые предложения, который затем направляется в соответствующие органы государственной власти и заинтересованные организации для решения поставленных вопросов.

Для участия в общественных слушаниях не нужно иметь специального образования или профессиональных знаний. Участвовать в них вправе любой желающий.

В случае неудовлетворительного содержания дома Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) имеет право привлечь к ответственности УК и выдать предписание об устранении нарушений. В некоторых случаях управляющая компания (УК) может даже лишиться права контролировать конкретный объект. Например, если Жилинспекция выдает предписание по данному объекту, а затем в течение года после этого суд накладывает на УК два и более штрафа за невыполнение мероприятий по данному объекту.

Роспотребнадзор

Если управляющая компания не предоставляет вам информацию о сроках, качестве и объеме услуг или отказывается возвращать излишне уплаченные средства, вы имеете возможность обратиться за помощью в Роспотребнадзор. Это орган занимается рассмотрением жалоб, связанных с нарушением прав потребителей.

Первоначально рекомендуется напрямую обращаться с жалобами в соответствующий отдел или организацию, например в УК. Если жалоба остается нерешенной или проблема сохраняется, рекомендуется продублировать ее, обратившись в Роспотребнадзор.

Есть несколько вариантов подачи жалобы:

• воспользоваться порталом «Госуслуги»;
• отнести жалобу лично;
• направить ее по почте;
• заполнить специальную форму на сайте РПН.

В этих вариантах можно выбрать тип обращения. Если вы считаете, что для проверки фактов необходимо провести внеплановую проверку, вам необходимо заполнить форму с указанием личных данных. Если такая проверка не требуется, можно выбрать обычную жалобу без авторизации.

Изложенные ниже факты могут послужить поводом для проведения внеплановой проверки УК:

1. Потенциальный риск или опасность для благополучия людей, их здоровья и окружающей среды, а также возможность возникновения чрезвычайной ситуации.
2. Когда речь идет о нарушении прав потребителя. Важно — есть определенные условия, которые должны быть соблюдены, чтобы заявитель мог обратиться за защитой или восстановлением своих прав. Первоначально вы должны адресовать жалобу нарушителю, и, если на нее не отреагировали или претензии не были удовлетворены, обращаться в следующую инстанцию.

Прокуратура

Если ваши права были нарушены, вы можете обратиться в прокуратуру. Органы прокуратуры в России осуществляют надзор за исполнением законов и обеспечивают защиту прав граждан.

Адресуйте жалобу в прокурорский надзор вашего района. Если напишете в городской или областной отдел, обращение будет перенаправлено в управление по вашему месту жительства.

Не ждите от сотрудников прокуратуры проверки и устранения нарушений в работе УК. Они контролируют законность ее действий или бездействий. Ответ вам направят в течение 30 дней. В нем в зависимости от итога проверки будет сообщено, что нарушений не найдено или что УК вынесено предписание об их устранении в установленный срок.

ФАС

Эта служба обеспечивает выставление счетов жильцам по заранее установленным тарифам. Если вы считаете, что ваш поставщик услуг необоснованно увеличивает плату за коммунальные услуги, у вас есть возможность подать жалобу в Управление Федеральной антимонопольной службы. Специалисты ведомства проведут расследование и установят причины повышения цен и их обоснованность. В случае выявления нарушений поставщику услуг будет выдано предписание об их устранении, а также возможно применение штрафных санкций за нарушение антимонопольного законодательства.

В компетенцию Федеральной антимонопольной службы входит устранение различных нарушений, в том числе навязывание невыгодных условий содержания общедомового имущества. Этот вид нарушений часто встречается в новостройках и нередко совершается управляющими компаниями. Например, некоторые компании незаконно взимают с жильцов плату за такие услуги, как подъем строительных материалов, устанавливают шлагбаумы и требуют от них приобретения пропусков для доступа в свой двор. Важно понимать, что такие действия являются нарушением законодательства и о них следует сообщать в Управление Федеральной антимонопольной службы по вашему региону.

Подать жалобу можно разными способами: лично, по почте, заполнить форму на сайте. Если вы выбираете электронный способ подачи жалобы, рекомендуется предварительно ознакомиться с правилами ее составления.

Судебное разбирательство

Обращение в суд может быть вызвано несколькими причинами, например, необходимостью заставить управляющую компанию решить вопросы, связанные с обслуживанием дома, удовлетворить личные требования или потребовать возмещения ущерба, причиненного компанией. Не забудьте документально обосновать свои претензии: акты, подтверждающие ущерб, чеки за ремонт, больничный лист в результате простуды по причине отсутствия отопления и прочие.

У Вас есть возможность потребовать наложения штрафа за несоблюдение Ваших требований добровольно. Его размер составит 50% от присужденной суммы. Дополнительно можно попросить суд, чтобы УК выплатила компенсацию за причиненные моральные страдания.

Если сумма иска не превышает 1 млн. рублей, то платить государственную пошлину за подачу иска в суд не надо. Если же сумма превышает 1 млн. рублей, то государственная пошлина будет рассчитываться исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.

Текст жалобы

При подаче жалобы важно четко сформулировать суть проблемы. Подробное изложение обстоятельств нарушения повышает шансы на успешное решение проблемы. В случае необходимости при составлении жалобы можно обратиться за помощью к юристу, хотя можно справиться и самостоятельно.

Самое главное - подробно и связно описать ситуацию, приложив все возможные доказательства. Такими доказательствами могут быть фотографии, видеозаписи, квитанции, официальные документы, показания свидетелей, копии предыдущих жалоб.

При подаче жалобы важно указать некоторые сведения: название организации, в которую вы обращаетесь, должность, ФИО ответственного лица, а также свои личные данные и почтовый адрес для получения ответа.

Если вы хотите подать жалобу, ее можно составить как печатным, так и рукописным способом. Пишите разборчиво, чтобы обращение было легко прочитать. Независимо от выбранного способа, необходимо поставить личную подпись. Обязательно укажите дату подачи документа и приведите полный перечень прилагаемых доказательств, например, подтверждающих документов или копий, которые Вы прилагаете к жалобе для обоснования своих доводов.

Если Вы решили подать жалобу в электронном виде, необходимо указать свое полное имя, включая фамилию, имя и отчество, а также адрес электронной почты для ответа. Кроме того, есть возможность приложить все необходимые документы и материалы в электронном виде.

Способы подачи жалобы

Практически в любом учреждении реализована возможность направить претензию в электронном виде или по почте. Можно сделать это лично. Если решено отправить почтой, рекомендуем направить письмо с уведомлением, а также составить опись содержимого. Это позволит доказать, действительно ли Вы отправили необходимые документы, и убедиться в том, что обращение было получено адресатом.

Используя Госуслуги, физлица могут получить доступ к своему личному кабинету на сайте ГИС ЖКХ. Для этого необходимо пройти авторизацию на портале госуслуг. В личном кабинете имеется специальный раздел, предназначенный для подачи обращений и жалоб. При входе в этот раздел данные заявителя и адрес электронной почты будут предварительно заполнены. Остальные поля, включая домашний адрес, адресат обращения и описание жалобы, пользователь должен заполнить самостоятельно. Можно приложить в электронном виде документы, подтверждающие обстоятельства, послужившие основанием для подачи жалобы.

Если вы передаете документ лично, подготовьте два экземпляра, распечатав их или написав от руки. Один экземпляр останется у организации, в которую Вы обращаетесь, а на другом будет поставлен штамп о принятии. Его вы оставите у себя.

Как поступить, когда все остальные методы не дали результата

В соответствии с законодательством лица, владеющие имуществом в многоквартирном доме, имеют право самостоятельно расторгнуть договор управления, если управляющая компания не выполняет его условия. Жильцы вправе пригласить другую УК и заключить новое соглашение. Можно вообще изменить сам способ управления своим имуществом, к примеру, создать товарищество собственников жилья.