Как не платить налог с продажи квартиры

Согласно российскому законодательству со своих доходов гражданин обязан отдать государству 13% суммы фактической прибыли. Однако существует ряд условий, соблюдение которых снижает налог с продажи квартиры или вовсе освобождает гражданина от уплаты налога. К таким условиям можно отнести:

• срок, в течение которого гражданин является собственником имущества;
• использование налогового вычета на имущество;
• снижение базы налогообложения за счет доказанных расходов;
• переход на долевое владение квартирой.

Рассмотрим один интересный пример. Гражданин приобрел недвижимость, но спустя год понял, что местонахождение его не устраивает. Возникло желание обменять имеющуюся в собственности квартиру на аналогичную недвижимость в другом районе. На рынке мало квартир на обмен, поэтому придется заключать сделку купли-продажи.

Нужно ли выплачивать налог на квартиру, если покупка и продажа происходит практически одновременно, в одном налоговом периоде в течение года, при сделке практически аналогичной бартеру? Для решения таких спорных моментов лучше всего проконсультироваться у специалиста, прежде чем принимать решения самостоятельно.

Как узнать, нужно ли платить налог

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
3. Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости - Имущественный вычет = 950.000 - 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

4. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
5. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

6. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Коротко о главном

Законодательство просто так не освобождает граждан от уплаты налога, но предоставляет способы снижения налога с продажи или уменьшения налоговой базы. Самым простым является способ, когда нужно дождаться истечения трех или пяти лет владения недвижимым имуществом. Минимальный срок собственности зависит от ряда условий. Так, необходимо ждать три года, чтобы не платить налог, если:

• квартира приватизирована;
• квартира получена по наследству от близких родственников;
• квартира передана в собственность по договору ренты.

Во всех прочих случаях, вам не придется платить налог, если вы являлись собственником помещения пять и более лет. Это правило действует для недвижимости, приобретенной с первого января 2016 года. Для квартир, приобретенных ранее 2016 года, период владения остался прежним и требует владения в течение трех лет.

Помимо минимального срока владения, законодательство предлагает гражданам уменьшить налог с продажи, используя имущественный вычет, который снижает базу налогообложения на один миллион рублей. Также важно запомнить, что налоги взимаются только с фактической прибыли.

Другими словами, если уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, которые вы можете документально доказать, то налог будет значительно меньше.

Разобраться во всех тонкостях налогообложения поможет специалист по налогам, который окажет устную или письменную консультацию. Есть масса легальных путей уменьшить налог или не платить его вовсе. Однако в любом случае подается налоговая декларация, которую нужно правильно составить, учитывая используемые способы снижения налога.

Источники:

Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" от 29.11.2014 N 382-ФЗ (последняя редакция)”.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты.

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).