Как купить квартиру в долевом строительстве?

Приобрести квартиру, даже в ипотеку, молодой семье часто бывает не по силам. В этом случае покупка квартиры в долевом строительстве может быть хорошим решением, так как обойдется она значительно дешевле.

Но проблема не только в деньгах. Купить квартиру не так уж просто, поскольку в этой сфере немало подводных камней. Поэтому консультация юриста по имущественным правам будет хорошей идеей. Например, у него можно узнать, как обезопасить себя при покупке жилья, не обращаясь к помощи риэлтора.

Что такое долевое строительство?

Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.

Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Сколько можно сэкономить, покупая квартиру по договору долевого участия?

Стоимость недвижимости зависит от двух основных факторов — статуса застройщика и этапа, на котором вы вкладываетесь в долевое строительство. Купить жилье у крупных строительных компаний, давно работающих на рынке недвижимости, вам обойдется дороже, чем у тех, что появились недавно. Новички на рынке строительства жилья стараются привлечь клиентов более низкой ценой на квартиры.

Следующий фактор — степень готовности дома.

1. На стадии котлована квартиру можно купить на 25–30% дешевле от стоимости готового помещения.
2. После завершения половины работ — 10–15%.
3. Когда дом почти готов — на 5%.

Таким образом, вы можете сами регулировать стоимость жилья и степень риска, исходя из имеющихся в наличии средств.

Особенности покупки квартир в строящемся доме

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.

В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.

Покупка квартиры напрямую у застройщика

Определим плюсы и минусы покупки жилья непосредственно у строительной организации. Основным плюсом является более низкая стоимость. Если застройщик не берет у банка ссуду, то в цену недвижимости не закладываются проценты по его кредиту.

Минус в том, что застройщик может обанкротиться, и тогда вам необходимо будет дожидаться, когда банк назначит нового для завершения возведения дома. Возвратить деньги за квартиру после банкротства застройщика вы не сможете. Тем не менее, такой подход гораздо более безопасен, чем тот, который был несколько годами ранее. Тогда расходование средств не контролировалось и не было обязательного требования страховать объекты. В общем, сейчас вы получите квартиру в любом случае, другой вопрос — когда это произойдет.

Для того чтобы купить квартиру в долевом строительстве, вам следует внимательно изучить предложения, имеющиеся на рынке недвижимости. Сделать вы можете это как самостоятельно, так и с помощью риэлтора.

Для сравнения: купить вторичное жилье через собственника понравившейся вам недвижимости не всегда представляется возможным — большинство из них продается только через агентства по недвижимости. А вот контакты застройщиков вы легко можете найти на их сайтах, так же как и планировку квартир, которые вам предлагают купить. Поэтому использовать или нет помощь посредника при покупке жилья — решать вам.

Обязательно проверьте рейтинг застройщика и отзывы о нем. Чем крупнее компания и чем больше у нее сданных объектов, тем больше вероятность, что вы получите свою квартиру в срок.

Для покупки квартиры в строящемся доме вы заключите с застройщиком договор о долевом участии (ДДУ). Прежде чем подписывать этот документ, советуем вам показать его юристу. Он проверит его на соответствие ФЗ-214 и подскажет, какие изменения в него можно внести для защиты ваших интересов. Деньги по договору вы перечисляете на специальный счет, средства с него идут только на строительство вашего дома. Это строго контролируется уполномоченным банком.

После завершения строительства застройщик передает вам права на владение квартирой. Перед этим вы осматриваете помещение и, если полностью довольны вашим жильем, подписываете акт приема-передачи, где указываете, что претензий к застройщику не имеете.

В договоре со строительной организацией должно быть четко прописано, какая планировка должна быть у вашей квартиры, какие материалы используются в отделке и т.д. Если вы увидели несоответствие, то в ваших интересах заявить об этом представителю застройщика и не подписывать акт приема-передачи.

Строительная организация заинтересована в том, чтобы как можно скорее предать вам готовую квартиру, поэтому недоделки они устранят довольно быстро. Заставить исправить недостатки можно и позднее, через суд, но это будет более сложный процесс. Кстати, грамотные дольщики приглашают на приемку жилья строительных экспертов, чтобы те выявили скрытые дефекты.

После завершения сделки с застройщиком вы регистрируете право собственности на квартиру. Застройщик дает гарантию на элементы конструкции здания — 5 лет, на техническое оборудование — 3 года. Если за это время в вашем жилье что-то начнет приходить в негодность, вы можете обратиться в вашу строительную организацию с требованием гарантийного ремонта.

Заключение договора долевого участия с использованием счета-эскроу в банке

Купить квартиру с использованием счета-эскроу можно и на рынке вторичного жилья, и при заключении договора о долевом участии. Счет-эскроу — это банковский счет, средства на который перечисляет покупатель, а продавец может получить их только при выполнении условий сделки.

До этого момента они заблокированы банком. По такому же принципу, кроме квартир, осуществляется продажа и других товаров. Точно так же работает «безопасная сделка» на некоторых интернет-площадках — например, в нашем маркетплейсе.

При продаже квартир через счет-эскроу застройщик вместо денег покупателей-дольщиков получает от банка кредит, и эти средства идут на строительство дома. Как только строительная организация сдает дом, деньги поступают на ее счет. При этом передача квартир отдельным дольщикам происходит позднее.

Даже если дольщик недоволен качеством жилья и не подписывает акт приема-передачи, то это не влияет на поступление его денег на счет застройщика. Прием квартиры и споры со строительной организацией производятся так же, как и при заключении договора с застройщиком напрямую.

Основное отличие описанной формы договора в том, что в случае банкротства строительной организации покупатель может выбрать: дожидаться, когда его дом будет достроен следующим застройщиком или просто забрать свои деньги со счета-экроу. Кроме того, поскольку дом строится на деньги, выданные в кредит, застройщик заинтересован сдать его как можно скорее, чтобы не переплачивать проценты и неустойку банку. Как дольщику получить пени за просрочку сдачи жилья, вы можете прочитать в нашей статье «Как взыскать неустойку с застройщика».

Источники:

Об участии в долевом строительстве

О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве»