Как купить квартиру по переуступке?

В тех районах города, где красиво, экологично и спокойно, квартиры разлетаются, как горячие пирожки. И часто происходит это еще до того, как рабочие зальют фундамент будущего жилого комплекса. Впрочем, правило «кто не успел, тот опоздал» в данном случае не действует, так как даже в «распроданном» доме у вас есть шанс купить жилье по переуступке. Однако прежде чем прицениваться к еще не построенной квартире, внимательно присмотритесь к застройщику.

Ну а если вы уже совершили покупку квартиры по переуступке у застройщика, не выполнившего своих обязательств, впереди у вас немало бумажной волокиты. В любом случае постарайтесь заручиться поддержкой профессионального юриста — так будет и надежнее, и спокойнее.

Суть переуступки квартиры

Еще каких-то пять лет назад примерно треть покупателей квартир в новостройках была представлена инвесторами. Они вкладывались в квадратные метры буквально на старте продаж, а незадолго до окончания строительства производили переуступку.

Сегодня эта тенденция несколько поугасла. Причин тому несколько:

• отсутствие дефицита строящихся домов;
• снижение цен на недвижимость;
• возможность получить льготную ипотеку на конкретное жилье и т.д.

На оформление договора цессии (официальный термин, обозначающий переуступку прав) решаются все реже. В основном, люди идут на это вынужденно — если, например:

• срочно нужны деньги;
• разонравился застройщик;
• район или жилье перестали казаться подходящими.

Выгодой же приобретающей стороны в рамках переуступки может стать ощутимая экономия средств. Кроме того, на определенном этапе такая покупка жилья защищает от риска остаться с недостроем.

Закон нашей страны гласит, что лицо, оформившее договор о долевом участии в строительстве жилого дома, получает первичное право на недвижимость. Это право по желанию может быть передано другому человеку. Обратите внимание: этот человек может передать его дальше, и такая передача может происходить сколько угодно раз. Но строго до того момента, как:

• произойдет введение новостройки в эксплуатацию;
• будет подписан акт приема-передачи.

Еще один важный момент. У договора цессии всегда будут три стороны:

• первая — это человек, который успел купить квартиру;
• вторая — лицо, которое берет жилье по переуступке;
• третья — застройщик, изначально совершивший продажу жилья.

После того как сделка по переуступке будет оформлена, первая сторона из этого трио исчезнет, и останутся только две. Нужно понимать, что теперь новый владелец все спорные вопросы будет выяснять напрямую с застройщиком.

Как происходит переуступка

Переуступку прав на владение квартирой в новостройке можно делать несколькими способами. Но единственным действительно надежным среди всех является передача прав требований по действующему договору долевого участия в строительстве. Только такая форма переуступки дает задумавшему купить квартиру человеку абсолютную гарантию того, что его право собственника будет зарегистрировано.

Важно понимать, что вы покупаете не само жилье, а только право в дальнейшем требовать его у компании, возводящей объект. Вместе с ним к вам переходят и все риски, относящиеся к долевому строительству, а также обязательства, касающиеся исполнения договора с застройщиком.

Так, вы должны будете:

• исправно оплачивать взносы за жилье;
• своевременно погасить задолженности;
• принять жилье в установленную дату.

Стоит быть готовыми к тому, что, купив квартиру по переуступке, вы не защитите себя от неурядиц на 100%. Тем не менее, если все закончится благополучно, ваша выгода будет очевидной.

Как выбрать застройщика и оформить сделку по переуступке в нужном доме

Существуют некоторые правила, которые следует соблюдать, если вам предстоит покупка квартиры по переуступке. Изучим их далее в пошаговом руководстве.

Шаг № 1 — проверка репутации компании-застройщика

Перед тем как принять решение купить квартиру по переуступке, стоит проверить сведения о компании, выставившей жилье на рынок. Изучите данные об организации и доме, в котором планируете поселиться. Оцените также скорость и качество работ, которые ведет компания.

Документы, которые следует проверить у застройщика, представлены:

• учредительными бумагами;
• разрешением на возведение конкретно вашего дома;
• декларацией по проекту.

Найти каждый документ можно на сайте компании или в центре продаж.

Шаг № 2 — узнайте, почему от квартиры отказывается предыдущий владелец

Уместно будет узнать, почему предыдущий дольщик решил переуступить квартиру уже после ее приобретения. Нередко граждане пытаются так избавиться от некачественного жилья. Возможно, они обнаружили нарушения или недочеты технического характера. Поэтому купить квартиру по переуступке вслепую — плохая идея. Предварительно ее обязательно нужно осмотреть.

Если же вы стеснены в финансах, логичнее изучить предложение квартир вторичного рынка. За разумную цену вы найдете там жилье, в котором можно безопасно поселиться.

Шаг № 3 — изучите договор и платежную документацию

Попросите у того, кто предлагает купить жилье по переуступке, договор, который был заключен между ним и застройщиком. Нужно изучить следующие пункты:

• права и обязанности дольщика;
• права и обязанности застройщика.

Не лишним будет проверить и подлинность документа, а заодно запросить у продавца акт взаиморасчетов. Эта бумага содержит сведения относительно оплаты жилья, которая могла быть проведена как полностью, так и частично. Так, если окажется, что на прежнем дольщике лежит долг, то после заключения договора о переуступке он ляжет на плечи нового покупателя.

Шаг № 4 — подготовьте нужные документы

Следующий этап на пути к приобретению квартиры по переуступке — подготовка документов для заключения договора. Список бумаг варьируется в каждом индивидуальном случае. Например, если новоявленный дольщик женат, купить квартиру по переуступке он может только при согласии супруги. Если же у него есть дети, то дополнительно нужно будет получить разрешение от органов опеки и попечительства.

После сбора всех бумаг продавец оповестит строительную компанию о намерении переуступить вам права на квартиру. Застройщик оформит письменное разрешение и даст справку о наличии или отсутствии задолженности на жилье. После этого можно приступать к оформлению переуступки.

Шаг № 5 — переймите ипотеку

Это действие необходимо только в тех случаях, когда квартира, реализованная по переуступке, взята предыдущим владельцем в ипотеку. В этом случае вам придется перенять ипотечный долг на себя, предварительно получив на то одобрение от банка. На данном этапе вам нужно пройти стандартную процедуру получения жилищного кредита — с той лишь разницей, что его часть уйдет бывшему владельцу приглянувшейся вам квартиры.

В этом случае придется собрать дополнительный пакет документов, стандартный для обращений в банк по данному вопросу:

• справку о доходах;
• трудовую книжку;
• СНИЛС;
• паспорт;
• оценку квартиры, приобретаемой по переуступке;
• прочие документы, нужные кредитной организации.

Обратите внимание: если у вас достаточно средств, чтобы внести полную стоимость квартиры, вы получите на то разрешение. Но придется оплатить банку комиссионные.

Шаг № 6 — заключите договор цессии

Подписание договора о переуступке прав на квартиру обычно производится в офисе застройщика. Документ вступает в силу, как только представитель строительной компании ставит свою подпись в нужной графе.

Согласно букве закона, составление договора о переуступке должно производиться письменно и таким образом, чтобы в нем были отражены все основные моменты. Речь идет о сведениях:

• о застройщике, возводящем объект;
• о дольщике;
• о покупателе прав на квартиру;
• о самом объекте (площадь, этаж и т.д.).

Также обязательно в договоре нужно прописывать права и обязанности каждого из участников процесса переуступки. Кроме того, рассматривают бумаги на цессию и финансовые вопросы, касающиеся сделки. В дальнейшем в Росреестре производят регистрацию заключенного на переуступку квартиры договора и документ возвращают сторонам обратно.

Документы, которые должен принести на сделку покупатель квартиры

Одним из пунктов в инструкции выше мы указали сбор документов. Чтобы получить квартиру по договору цессии, необходимо загодя их подготовить. Далее в таблицах рассмотрим перечень бумаг, которые нужно подготовить как вам, так и продавцу жилища.

Таблица 1. Какие документы покупатель должен подготовить для получения недвижимости по переуступке

И не забудьте всегда брать с собой паспорт. Теперь, когда мы знаем, какие бумаги нужно подготовить покупателю, займемся рассмотрением аналогичного вопроса для продавца.

Таблица 2. Какие бумаги для проведения сделки нужно собрать продавцу

Чтобы приобрести квартиру по договору цессии, нужно тщательно взвесить все «за» и «против». Узнайте о мотивах продавца, оцените недвижимость визуально, пригласите на осмотр специалистов.

Загляните в официальную документацию застройщика. Выгода от такой сделки будет реальной лишь в том случае, если вы купите действительно качественное жилье. Иначе сэкономленную на покупке разницу вы потратите не на пышное новоселье, а на устранение досадных недоделок.

Источники:

ГК РФ Статья 388.1. Уступка будущего требования

ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования

ГК РФ Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария

ГК РФ Статья 388. Условия уступки требования