Как делается пролонгация договора аренды?

Пролонгировать договор аренды нужно тогда, когда срок действия предыдущего соглашения подошел к концу. В противном случае арендатор пользуется имуществом без гарантий того, что владелец не отнимет его. Без юридически оформленной сделки хозяин помещения, транспорта, оборудования или иного имущества вправе начать пользоваться им самостоятельно или передать третьему лицу.

Условия подписания договора аренды, а также обязанности и права сторон регулируются гл. 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Пролонгация сделки обычно не вызывает сложностей: стороны оформляют новый документ или прикрепляют дополнительное соглашение к старому. Но от сложностей никто не застрахован.

Например, арендодатель отказывается от продления договора, игнорируя законодательное правило о преимущественном праве добросовестного арендатора. В этом случае спор может дойти до суда, и для обоснования своей позиции лучше обратиться за помощью к юристу.

Законодательное регулирование пролонгации аренды

Ст. 610 ГК РФ устанавливает положения о сроках договора аренды и условиях его пролонгации. Обычно в соглашении указывают временные рамки его действия. Закон не устанавливает ограничения по срокам для обычных договоров, стороны вправе самостоятельно определять их. Время действия сделки может составлять несколько месяцев, а может десятилетие.

Обратите внимание! Существуют виды аренды, для которых установлен максимальный срок сделки. Например, договор проката предусматривает предельный период действия, равный 1 году (ст. 627 ГК РФ). В случае, если заключается договор на пользование лесным участком, принадлежащим муниципальному образованию или государству, то минимальный срок равен 10 годам, а максимальный составляет 49 лет (ст. 72 Лесного кодекса (ЛК) РФ). Пролонгация таких договоров невозможна, сторонам придется оформлять новый документ.

Отсутствие в договоре временных рамок не делает его недействительным. Соглашение может быть бессрочным. Потому, если в договоре не указаны сроки, то его продление не потребуется, поскольку сделка будет расторгнута только после волеизъявления сторон.

Пролонгация договора аренды может быть проведена следующими способами:

• путем уведомления арендодателя о желании пролонгации правоотношений – владельцу имущества направляется письмо, в котором арендатор просит продлить действие сделки на тех же условиях или предлагает собственнику активов определить новые требования для продолжения взаимовыгодных правоотношений (ст. 621 ГК РФ);
• путем беспрепятственного пользования имуществом владельца – если арендодатель не выгоняет арендатора из помещения или земельного участка, позволяет пользоваться его транспортом, оборудованием или иными объектами, то сделка превращается в бессрочную, продленную на ранее установленных условиях (ст. 621 ГК РФ).

В последнем случае у арендатора не будет юридических гарантий, потому «молчаливое согласие» — не лучший способ пролонгации правоотношений. Если арендатор добросовестно выполнял свои обязанности, то он имеет преимущественное право на оформление пролонгации договора.

Даже если к арендодателю обратятся новые контрагенты, он изначально должен уведомить нынешнюю сторону и предложить ей пролонгацию договора.

Особенности продления договора аренды в зависимости от сроков его заключения

Исключая бессрочные соглашения, пролонгация договора аренды имеет свою специфику для:

• сделок, заключенных на срок менее 12 месяцев;
• документов, оформленных на срок более 1 года.

Если договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то он не подлежит государственной регистрации. ГК РФ допускает заключение устного соглашения для краткосрочных правоотношений. Исключение составляют юридические лица, выступающие сторонами сделки. Например, если некая компания и гражданин заключили арендную сделку в отношении земельного участка на 5 месяцев, то придется оформлять письменный документ.

А если два физических лица договорились о сдаче имущества в пользование на 5 месяцев, то достаточно и устной договоренности. Но в этом случае доказать ответственность одной из сторон за совершенные нарушения будет сложнее.

Пролонгация договора аренды, заключенная на срок менее 12 месяцев, проводится следующим образом:

• направление письма арендодателю, уведомляющее его о намерении арендатора продлить действие сделки;
• заключение дополнительного соглашения с указанием новых сроков и изменившихся условий (например, повышение цены);
• подпись документа обеими сторонами.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то потребуется его государственная регистрация, но только в случае, если объект правоотношений — недвижимое имущество. Если арендуется автомобиль, промышленное оборудование и другое движимое имущество, то продление действия соглашения будет аналогично краткосрочной сделке.

Обратите внимание! Некоторые люди думают, что пролонгация арендного договора в отношении недвижимого имущества приравнивается к заключению соглашения на срок более 1 года. А потому продленная сделка подлежит государственной регистрации. Эту проблему в 2001 году решил еще Высший арбитражный суд (ВАС) РФ до его упразднения.

В информационном письме № 59 (ч. 11) суд указал, что если изначально соглашение было заключено на срок менее 12 месяцев, то приложенные к нему дополнительные документы не требуют государственной регистрации. В Росреестре будут регистрироваться только сделки и дополнительные соглашения к ним, изначально оформленные на срок более 1 года.

Если продление соглашения не представляется возможным, то рекомендуем изучить законные способы расторжения сделки.

Что указывается в дополнительном соглашении?

Пролонгация договора аренды через дополнительное соглашение оформляется со следующей структурой:

• «шапка», в которой указывается, к какому документу составляется дополнительное соглашение;
• перечень имущества, на которое будут распространяться положения нового документа;
• перечень пунктов сделки, которые изменяются дополнительным соглашением (например: «П. 4 изложить в следующей редакции: срок действия документа – до 20 октября 2020 года»);
• реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания, если юридическое лицо — номер ОГРН и ИНН, адрес регистрации);
• подписи (при необходимости печати).

Важно! Снятие квартиры или дома в населенном пункте подпадает под действие гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». В целом положения указанной главы схожи с арендной, но в ней имеются некоторые отличия.

Заработок на арендных правоотношениях облагается налогом на доход граждан (НДФЛ) или на прибыль компании. Разобраться в действующем фискальном законодательстве поможет статья о налогах при сдаче квартиры арендатору.

Источники:

Гл. 34 ГК РФ «Аренда»

Ст. 72 ЛК РФ «Договор аренды лесного участка»

Информационное письмо ВАС РФ № 59 «О практике разрешения споров, связанных с государственной регистрацией имущества»