Что такое титульное страхование?

Покупка жилья — это процесс, требующий особой внимательности от всех участников сделки. Каждая сторона старается защитить свои права. Одним из инструментов защиты покупателя является титульное страхование. Если сделка окажется недействительной, то оформленная страховка титула гарантирует новому собственнику выплату компенсации в размере стоимости жилья.

Титульное страхование является обязательным условием в случае приобретения недвижимости в ипотеку. Поэтому основная задача покупателя — найти не только хороший банк, но и надежного страховщика, который составит корректный договор титульного страхования.

Но даже если вы уверены в страховой компании, при оформлении сделки обязательно покажите соглашение юристу. Титульное страхование включает в себя множество юридических нюансов, и если вы хотите, чтобы ваша страховка покрывала все возможные страховые случаи, заранее проконсультируйтесь с профильным специалистом. Если не предусмотреть все заранее, есть риск в дальнейшем потратить много времени и сил на суды и разбирательства как с недобросовестным продавцом, так и со страховой компанией.

Зачем нужно страховать титул

Титульное страхование — это не самая частая операция. Такая страховка не регулируется законом напрямую и не является обязательной (исключение — ипотека). Но на самом деле страхование титула имеет огромное значение при приобретении недвижимости. По сути, титульное страхование — это страховка возможных рисков покупателя. Оформляя титул, новый собственник защищает себя от притязаний третьих лиц на его права собственности.

Страхование титула — это гарантия возмещения стоимости недвижимого имущества (жилья) в случае риска утраты этой недвижимости из-за полного или частичного прекращения права собственности. Почему собственники могут потерять свое право на владение и использование недвижимости? Потому что сделки купли/продажи иногда признаются недействительными (ст. 166–181 ГК РФ).

К сожалению, нередки случаи, когда продажу квартиры или дома организуют мошенники, а реальные владельцы жилья даже не знают об этом. Суд однозначно признает такую сделку недействительной и лишит нового собственника его прав. Чтобы вернуть деньги за оспоримые или признанные ничтожными сделки, необходимо страхование титула. Вот причины, по которым операции признаются недействительными:

• если сделка совершена недееспособными людьми или гражданами, не отдающими отчета своим действиям;
• если общее имущество реализовано без согласия одного из супругов;
• если купля/продажа инициирована под влиянием угроз или по принуждению.

Любая реализация недвижимого имущества, совершенная вне законодательных рамок — это нарушение, результатом которого станет признание недействительности операции. Именно поэтому титульное страхование является необходимостью в рамках сделок с недвижимостью. Страховка защищает покупателя от риска притязания третьих лиц и огромных финансовых потерь, гарантируя застрахованному человеку возврат потраченных денег.

Где применяется титульное страхование

Титульное страхование используется в имущественных отношениях сторон. Страховку оформляют при приобретении недвижимости. Это не обязательная, но желательная опция. Да, страховая премия получается немаленькой (от 0,3 % до 2,5% от стоимости жилья), но итоговые потери могут быть намного больше. Если нового собственника лишат прав собственности и у него не будет договора страхования титула, то он потеряет всю сумму, которую заплатил за жилье. Продавец и риэлтор вряд ли компенсируют все расходы покупателя.

Если вы оформляете ипотеку (особенно на вторичную недвижимость), банк будет сильно настаивать на титульном страховании. Эта страховка не является обязательной, и вы вправе отказаться, но и банковская организация имеет право отказать вам в кредитовании. Ни один банк не захочет рисковать залоговым имуществом и правами собственности на него, поэтому вместе с ипотечным договором вам однозначно предложат оформить соглашение титульного страхования.

Ипотека — это далеко не единственная ситуация, требующая дополнительной страховки. Есть еще случаи, для которых рекомендуется оформить титульное страхование:

1. Любые сделки с пенсионерами и пожилыми людьми. Здесь все очевидно. Пенсионеры могут сослаться на свой возраст и указать на то, что их ввели в заблуждение, обманули и заставили продать жилье. Суд признает сделку недействительной, и без титульного страхования покупатель потеряет свои деньги.
2. Операции, в которых участвуют несовершеннолетние. Государство и органы опеки строго следят за тем, чтобы дети получали другое (равноценное) жилье взамен реализованного.
3. Покупка квартиры частично оформлена на деньги материнского капитала. Причина та же — родители обязаны выделять доли всем своим детям, а это строго отслеживается государством.
4. Квартиру продают по доверенности. Ситуации бывают разные. Доверенное лицо может быть не настоящим (поддельная доверенность, поддельный паспорт), и нотариусу проблематично это проверить.
5. Стоимость жилья существенно занижена. Или же продавец предлагает оформить договор купли/продажи на меньшую сумму (якобы для ухода от налогов), а заплатить ему больше наличкой. Все эти схемы могут быть мошенническими и требуют от покупателя титульного страхования для дальнейшей безопасности.
6. Продается квартира, полученная по наследству. Здесь без страховки никак, так как вы никогда не узнаете обо всех возможных родственниках, претендующих на право наследования.
7. Реализуемое жилье находится в ипотеке. И в данном случае титульное страхование не будет лишним, так как продавец мог не погасить свои долги (квартира находится в обременении).

И еще. Если вы просматриваете документы и видите, что за последние три года жилую недвижимость продавали несколько раз, однозначно позаботьтесь о страховке титула. Речь идет о вашей финансовой безопасности, и наличие договора титульного страхования поможет вам не потерять средства, вложенные в недвижимое имущество. Да, выписка из единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о регистрации прав собственности — это основные титульные документы. Но если сделку признают недействительной, то новому собственнику их будет недостаточно для признания своей позиции владельца. Для восстановления прав понадобится особая страховка.

Какие существуют риски утраты права собственности

Лишить права собственности может только суд. Если третья сторона претендует на ваше вновь приобретенное имущество, то ей придется подать иск и доказывать свою правоту через судебные инстанции. В случае победы стороннего собственника вы потеряете права собственности, но не свои деньги, при условии, что вы оформили титульное страхование на объект недвижимости.

Иски по оспариванию имущественных прав бывают двух типов — виндикационный и о признании сделки недействительной. Виндикационное исковое заявление — это требование стороннего гражданина вернуть его законное имущество из чужого владения. Титульное страхование защищает и здесь. Если вы потеряете свои права, то деньги, потраченные на сделку, гарантированно вернутся к вам.

Виндикационное заявление — это основной риск, который возникает у приобретателей вторичного жилья. В любой момент могут возникнуть бывшие собственники, родственники с правами собственности или несогласные на реализацию супруги. Поэтому, заключая договор титульного страхования, обязательно согласуйте со страховщиком пункт о полной компенсации в случае виндикационного иска.

Максимальный срок для предъявления виндикационного иска — 10 лет. Рекомендуем страховать титул на этот период. Если вы не хотите так долго платить страховую премию, ограничьтесь хотя бы тремя годами.

Важный нюанс: страховщики выплатят полную компенсацию по договору титульного страхования только добросовестному покупателю. Добросовестным является тот приобретатель, который не знал (и фактически не мог знать), что приобретает незаконно отчуждаемое имущество.

Второй риск — это судебное разбирательство о признании сделки недействительной. Купля/продажа недвижимого имущества будет признана ничтожной, если продавец докажет, что были нарушены его права, права несовершеннолетних, что действовали мошенники или же его принудили к реализации жилья.Опять же, здесь важен статус покупателя — если его признают добросовестным, то иск о недействительности сделки рассматривать не будут. Если же сделку признают ничтожной, судья обяжет продавца вернуть деньги покупателю.

Но, как мы все прекрасно понимаем, деньги вряд ли будут возвращены в полном объеме. На помощь придет титульное страхование — страховщик покроет ваши убытки за счет страховых выплат. Но здесь важно проверить страховой договор на предмет включения условия выплаты компенсации в случае недействительности сделки и перечислить все возможные основания для признания операции недействительной.

Источник:

О недействительности сделок