Что нужно знать при перепланировки квартиры в ипотеке

Приобретение собственного жилья — радостное событие, однако не всегда квартира соответствует предпочтениям и потребностям новых владельцев. Вполне естественно, что в такой ситуации возникают мысли о перепланировке, которая позволит сделать жилье комфортным и красивым. Но что делать, если квартира находится в ипотеке? Иногда встречается мнение, что до полного погашения ипотеки проводить любые изменения запрещено, однако это не так: при соблюдении определенных требований перепланировка допустима. Из нашего материала вы узнаете, как правильно оформить перепланировку и что для этого нужно.

Как можно сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Действующее законодательство не запрещает проводить перепланировку, однако это не означает, что вы полностью свободны в своих действиях. Первое, с чего нужно начать реализацию своих идей — это изучение договора с банком: некоторые банковские учреждения включают в него пункты, запрещающим каким-либо образом изменять внутреннее пространство квартиры. Если это ваш случай, сразу отметим, что обойти запрет банка непросто (в такой ситуации проще дождаться погашения кредита и уже затем приступать к ремонтно-строительным работам). Если же договор не содержит прямого указания на наличие запрета, перепланировка вполне возможна, но при этом предварительно потребуется получить согласие банка.

В каких случаях можно проводить работы без обращения в банк? Это допускается только тогда, когда в договоре содержится указание на возможность изменения жилого пространства без согласия кредитного учреждения. На практике такие договоры встречаются крайне редко.

Каковы особенности перепланировки в квартирах, находящихся в ипотеке?

Итак, специфика перепланировки ипотечных квартир заключается в том, что они выступают в качестве залога по кредиту, поэтому права заемщика в плане осуществления практически любых действий с жильем существенно ограничены. Почему так происходит? Главная причина особого порядка проведения перепланировки — это желание банка обезопасить себя от появления незаконных изменений во внутреннем пространстве недвижимости. Для банка этот вопрос имеет принципиальное значение, поскольку в случае, если заемщик не сможет исполнить свои кредитные обязательства, учреждению предстоит продавать объект залога, а при наличии неузаконенной перепланировки сделать это достаточно затруднительно.

Устанавливая особый порядок проведения перепланировки, банк в первую очередь защищает себя от возможных проблем: заемщик сначала получает разрешение, оформляет все необходимые документы во властных структурах, а затем предоставляет кредитному учреждению новую документацию на объект. В результате, банк уверен в том, что все изменения имеют законный характер и при невыплате кредита сложностей в продаже залоговой недвижимости не возникнет.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке?

Процедуру оформления следует начинать даже не с обращения в банк, а с визита в страховую компанию, поскольку кредитные учреждения для выдачи согласия в большинстве случаев требуют предоставлять разрешение от страховщика, а также проводить оценку объекта. Проведение оценки необходимо для того чтобы и банк, и страхования компания могли убедиться, что после перепланировки стоимость объекта не изменится (иногда требуется получение нового страхового полиса).

Кроме того, согласование работ со страховой компанией необходимо и для того чтобы страховщик взял на себя все риски, которые могут возникнуть при выполнении перепланировки. Как правило, на сегодняшний день банки не принимают к рассмотрению заявления без согласия от страховой компании. Итак, процесс оформления изменений в ипотечной квартире предполагает:

• получение согласия страховой компании и банка;
• подготовку проектной документации;
• обращение с заявлением в жилищную инспекцию, отдел архитектуры или другую структуру, которая уполномочена на решение вопросов перепланировки жилья;
• фиксацию изменений в БТИ;
• при необходимости — получение нового свидетельства в Росреестре.

После прохождения всех вышеперечисленных этапов документация, отражающая произошедшие изменения, предоставляется в банк.

Чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?

Если перепланировка была проведена в соответствии со всеми требованиями, то негативных последствий можно не опасаться. Но иногда собственники ипотечных квартир решают не тратить время и силы на оформление документации, решая, что об изменениях никто не узнает — ни БТИ, ни банк. Такая позиция является ошибочной, поскольку сотрудники банка имеют права ежегодно посещать объект и проверять, в каком состоянии находится залоговая недвижимость. Если при проверке будет выявлено, что владельцы провели перепланировку без согласия банка и не оформили надлежащим образом документы, последствия могут быть самыми неблагоприятными.

Конечно, лучший вариант — это урегулирование вопроса с банком и узаконивание перепланировки, но в ряде случаев (например, если проведены недопустимые законом изменения) придать ей законный статус невозможно. Среди последствий незаконной перепланировки:

• выдача заемщику требования о приведении квартиры в соответствие с технической документацией;
• наложение штрафных санкций;
• расторжение ипотечного договора.

Следует отметить, что расторжение договора по инициативе банка является наиболее негативным для заемщика решением. Так, если владелец жилья не может вернуть кредитной организации все средства, квартира изымается для продажи с целью погашения долга. Не самой приятной ситуацией считается и требование привести квартиру в прежнее состояние, поскольку в большинстве случаев это сопряжено с большими расходами.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в ипотеке?

Процедура придания изменениям законного статуса предполагает взаимодействие с различными инстанциями — банком, БТИ и др. Для проведения перепланировки потребуется подготовить следующие документы:

• заявление;
• согласие всех собственников недвижимости;
• согласие банка и страховой компании;
• техпаспорт и поэтажный план;
• проект перепланировки (его нужно заказывать в специализированной компании);
• свидетельство о праве собственности.

Таким образом, если в договоре с банком не содержится прямого указания на запрет перепланировки, получение соответствующего разрешения — вполне выполнимая задача. Конечно, по сравнению с оформлением перепланировки в «неипотечной» квартире процесс несколько усложнен, однако приложив определенные усилия, вы сможете жить в комфортных условиях не дожидаясь полного погашения кредита. При возникновении сложностей в переговорах с банком или при получении разрешений в органах власти мы рекомендуем обращаться за помощью к юристам, которые специализируются на данном направлении и способны предложить оптимальные способы урегулирования ситуации.